[부동산 뉴스와 해설] 주택시장 안정 위한 잇단 대책, 이번엔 성공일까?

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

-조정지역: 경기도 전 지역{김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍 등), 광주(초월, 곤지암 등), 남양주(화도, 수동, 조안), 안성(일죽면 등) 제외}, 인천 전 지역(강화, 옹진 제외), 대전, 청주(동지역, 오창, 오송읍 포함)

-투기과열: 성남수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지.기흥, 화성(동탄2), 인천(연수,남동,서구), 대전(동구, 중구, 서구, 유성구) 추가 지정

2) 주요 개발호재지역 토지허가거래구역 지정

-잠실MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 영향권 일대 지정

-서울시 도시계획위원회: 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동 일대(6. 23일부터 1년간), 허가대상 면적은 기준면적의 10% 적용(주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과), 주거용은 2년간 실거주용 가능(2년간 매매, 임대금지)

3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

-개발호재 등 과열 우려지역 실거래 계획조사 시행(잠실MICE 발표, 용산정비창 발표)

-자금조달계획서 제출대상: 현행 투기과열지구, 조정대상지역 3억원 이상->금액 무관

-자금조달계획서 증빙자료 제출대상: 현행, 투기과열지구 9억원 초과->금액 무관

4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

-규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입, 처분요건 강화(7. 1일 이후 신규대출 신청분부터 적용)

•<무주택자> 전 규제지역 내 주택구입 시 주담대 받는 경우: 주택가격 관계없이 6개월 내 전입의무 부과

•<1주택자> 전 규제지역 내 주택구입 시 주담대 받는 경우: 6개월 내 기존주택 처분 및 전입의무 부과

-보금자리론 대상 실거주 요건 부과 : 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지의무 부과

-갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화 : 현행, 시가 9억원 초과 주택 보유자 전세대출 보증 제한 / 전세대출 받은 후 대출 즉시 회수 => 투기, 투기과열지구 3억원 초과 아파트 구입 시도 전세대출 보증제한 추가, 전세대출 즉시 회수

-주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소: 1주택자 대상 보증한도 2억원으로 인하

2. 정비사업 규제 정비

1) 재건축 안전진단의 투명성, 공정성 강화

-안전진단의 구조적 독립성 강화: 1•2차 안전진단 기관 선정, 의뢰, 관리주체를 시•군•구청장에서 시도지사로 격상

-부실 안전진단 기관에 대한 제재 강화: 과태료(2,000만원) 신설, 입찰제한(1년)

-2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위원회 책임성 제고

2) 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용

-수도권 투기과열지구 재건축 조합원은 분양신청 시까지 2년 이상(합산 개념) 거주해야 분양 신청 가능

3) 재건축부담금 규제 개선

-재건축부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율 적용(12월 한국감정원 지원근거 마련)

3. 법인 활용한 투기수요 근절

1) 주택매매, 임대업자 대출규제 강화

-모든 지역(전국) 주택매매, 임대 사업자(법인, 개인) 주담대 금지

2) 법인 등에 대한 세제 강화

-법인 보유 주택 종부세율 인상 / 종부세 과세표준 산정 시 기본공제(6억원) 폐지

-법인 조정대상지역 신규 임대주택에 대한 종부세 합산 과세

-법인 주택 양도 시 추가세율 10%->20%로 인상

3) 부동산 매매업 관리 강화: 법정 업종으로 관리(22년 이후)

4) 법인 대상 실거래 특별조사, 조사 강화(기 추진 중)

조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대 지정했다. 경기도 전 지역을 지정하되 자연보전권역과 김포, 파주 등 일부 성장관리권역을 제외했다. 김포와 파주는 2기 신도시 지역인데도 요건이 충족되지 않아 제외했으나, 김포는 풍선효과로 집값이 단기간 내 급등하고 말았다.

‘21년에는 아파트 입주물량이 급감하는 양상이라 관심은 지속될 것으로 예상된다. 대전을 지정하면서 나머지 광역시 등을 제외한 것은 바람직하지 않아 보인다. 지방시대를 맞아 이들의 가격상승도 충분히 예상되기 때문이다.

대구 수성구는 투기과열지구로 지정돼 있지만, 더 약한 조정대상지역에서 제외된 상황은 의외다.

토지거래허가구역을 강남지역에 지정한 것은 예상 밖이다. 종전에는 신도시 등 택지지구의 주변 토지시장 과열을 방지하기 위한 제도였으나, 도심에 적용하다 보니 제도적인 미비점이 노출되고 있다.

기존 아파트 거래를 허가했던 경험이 거의 없다 보니 일관된 기준이 아직 없는 상태다. 아파트를 매입하면 2년간 실거주 해야 하므로 전세를 끼고 매입하는 갭투자를 막는 등 일정부분 효과는 있는 것으로 보인다.

1주택자가 규제지역에서 주택구입 시 주담대를 받는 경우 6개월 내 처분 및 전입의무를 부과했다. 일시적 2주택 기간을 사실상 6개월로 단축한 셈이다.

이젠 집을 먼저 판 후에 새로 갈아타기를 해야 하는 상황으로 굳어지고 있다. 현실에서는 이미 그렇게 하고 있어 큰 불편은 없겠지만, 집이 안 팔리는 경우에 융통성을 발휘하기란 쉽지 않게 됐다.

수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원 입주권 신청 시 2년 거주요건을 갖춰야 한다. ‘20.12월까지 최초 조합설립인가를 신청하면 제외된다.

이번 6.17대책으로 법인의 투기수요 근절은 명확하게 정리된 것으로 보인다. 법인의 주택매입 여력은 사라진 것으로 판단된다. 법인 관련 대책만큼은 확실하게 조치된 상태다.

1. 다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화

1) 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상

-개인, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준 구간별 1.2%~6.0% 적용

-법인, 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용(기본공제 6억원, 세부담 상한 미적용)

2) 양도소득세

-단기 양도차익 환수 : 1년 미만 70%, 2년 미만 60%

-다주택자 중과세율 인상 : 규제 지역 기본세율(6~42%) + 20%p(2주택), 30%p(3주택 이상), 21.06.01부터

3) 취득세

-다주택자, 법인 등 에 대한 취득세율 인상 : 2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%

-법인 전환 시 취득세 감면 제한 : 부동산 매매.임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제

4) 재산세

-다주택자 보유세 인상: 부동산 신탁 시 종부세•재산세 보유세 납세를 수탁자(신탁사)->원소유자(위탁자)로 변경

2. 등록임대사업제 제도 보완

1) 임대등록제도 개편: 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

-단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환불가(세제혜택 미제공)

-그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8->10년) 등 공적의무 강화

2) 폐지 유형 관리: 폐지되는 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록 말소

-임대의무기간 종료 전 자발적인 등록말소 허용(과태료 3천만원 면제), 기 등록주택 등록말소 시점까지 세제혜택 유지

3) 모든 유형의 등록임대주택에 대해 임대보증금 보험 의무가입 확대, 신규 사업자뿐만 아니라 기존 등록 모든 임대주택에 소급 적용

4) 사업자 관리강화: 매년 공적의무 준수 합동점검 정례화, 위반사항 적발 시 행정처분 등 등록임대사자업 내실화

해설 : 정부는 주택가격 안정을 위해 모든 수요억제책을 총동원 한 모양새다. 다주택자를 집중적인 규제대상을 선정해 대책의 역량을 집중했다. 대책의 영향으로 다주택자는 핵폭탄급 중과세를 감당해야 한다.

예를 들면 조정대상지역 아파트 2채의 공시가격이 30억원이라면, 종합부동산세 등 보유세는 대략 1억원가량 나올 것으로 예상된다. 세입자에게 전•월세를 전가한다고 될 일이 아니다. 결국 매도 등의 고민이 깊어질 것으로 예상된다.

그렇지만, 당장 매도를 하려고 해도 고민스러워진다. ‘19. 12. 16일 대책처럼 중과세를 유예한 것이 아니기 때문이다. 현재의 중과세 상태를 그대로 둔 채 추가 인상을 예고했다. 장기보유특별공제도 배제된 상태에서 매각해야 한다.

이렇게 되면 양도세 중과로 인한 세금과 증여를 통한 퇴로를 비교해서 판단할 것으로 예상된다. 또한 팔지 않고 유지할 경우 늘어나는 종합부동산세도 산정해봐야 한다.

등록임대사업자는 그동안 종합부동산세와 양도소득세 중과 배제 혜택 등을 받으려고 급증하는 추세였다. 물론 정부는 ‘18. 9. 13 대책을 통해 9. 14일 이후 조정대상지역에서 1주택자가 추가로 주택을 매입해 임대사업자 등록할 경우 위 2가지 혜택을 주지 않고 있다.

그 이전에 취득한 주택을 등록하는 것은 가능했다. 등록임대사업이 다주택자의 조세 회피처(?)로 활용되는 것을 차단한 셈이다.

따라서 시장은 당분간 관망세를 보이며 치열한 수 싸움을 벌일 것으로 예상된다. ‘21. 5월 말까지는 시간이 상당부분 남아 있어 고민의 시간이 길어질 수도 있다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 8월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 박사]