그린벨트 당분간 논의 대상 되기 어려워..분상제, 재초환으로 재건축 규제완화 영향 한계 - 대신證

[한국금융신문 장태민 기자] 대신증권은 20일 "대통령이 공언한 이상 그린벨트 해제는 당분간 논의의 대상이 되기 어려운 가운데 최근 상승한 그린벨트 내 토지 및 아파트 가격은 지난 주 대비 안정화 될 것"이라고 전망했다.

글로벌부동산팀은 "서울 내 신규 주택 공급 방법은 크게 그린벨트 해제를 통한 신규주택단지 개발과 재개발/재건축 촉진 두 가지로 볼 수 있다"면서 이같이 밝혔다.

문재인 대통령이 그린벨트 해제는 없다고 하면서 이제 재건축, 재개발 쪽으로 관심이 모아진다.

부동산팀은 "현재 재건축사업은 초과이익환수제, 조합원 지위양도금지, 안전진단강화, 조합원 2년 실거주 의무와 같은 국토부발 규제 외에도 서울의 경우 도시계획위원회 심의 지연(대치동 은마), 교육청의 교육영향평가 지연(잠실주공5단지), 지구단위 계획의 미비(여의도, 압구정) 등이 있으며 서울시의 협조가 있으면 속도를 낼 수 있는 상황"이라고 진단했다.
부동산팀은 "분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 등의 규제가 재건축 사업성에 치명적이기 때문에 서울시의 재건축 규제완화의 영향은 한계가 있을 것"이라고 예상했다.

현재 용산 부지에 대해서도 서울시와 국토부 간의 의견 차이가 있는 만큼 서울시가 추가적으로 규제완화의 가능성도 배제할 수 없으나 선출직인 시장 자리가 공석인 만큼 획기적인 방안이 서울시에서 나오기는 어려운 상황이라고 진단했다.

부동산팀은 "7.10 대책 이후 다가구/단독주택에 풍선효과가 보도되고 있으나, 언제라도 비아파트 주거 상품에 대해 추가 규제가 나타날 수 있기에 보수적인 접근이 필요하다"고 조언했다.

연구원들은 "개인이 접근 가능한 수익형 부동산 상품(구분등기상가, 단일 필지 상업용 건물, 즉 일명 꼬마빌딩)으로의 풍선효과가 예상되며, 상가주택의 경우 주택 비중에 따라 취득세 및 보유세/종부세 부과에 차이가 있어 투자 전 확인이 필요하다"고 밝혔다.
신규 공급 주택 대안은 1) 추가 신도시 개발, 2) 광역 교통망 계획 발표를 통한 기존 도시철도 소외 지역 서울 접근성 향상, 3) 서울 내 고밀도 개발 인센티브 부여(비 아파트 주거용 상품), 4) 여의도 및 한강이남 지역 용적률 향상, 5) 강남권 재건축 행정지원 등이라고 분석했다.

장태민 기자 chang@fntimes.com