[부동산 이슈] 저금리 훈풍 불구 수익형 부동산 시장 ‘싸늘’

[한국금융신문 김성욱 기자] 한국은행이 지난 7월 18일 기준금리를 인하하며 수익형 부동산 시장에 훈풍이 불 것이라는 기대감이 커졌지만, 좀처럼 살아나지 못하고 있다.

올해 상반기 전국의 상가·오피스·오피스텔 등 전국 상업·업무용 거래량은 전년 동기 대비 25.1% 감소했다.

특히 경기 침체로 상가 임대 수익률이 하락세를 면치 못하고 있는 데다 오피스텔은 공급 증가에 따른 공실도 증가하는 추세다.

금리는 낮아졌지만, 실물 경기 부진과 대출 규제 강화 등으로 일부 지역을 제외하면 경쟁력이 떨어진다는 지적도 나오고 있다.

매매·전세·월세 등 어느 하나 오른 것 없는 수익형 부동산 지표들

한국감정원 부동산 통계 정보 시스템에 따르면 지난 8월 전국 오피스텔 매매가격지수는 99.72로 나타났다.

지난 6월(99.90) 기준점인 100선이 무너진 이후 7월(99.76)과 8월에도 좀처럼 회복하지 못하고 있다. 하락세 기간을 추적해 보면 문제는 더 심각하다. 2018년 10월(100.78)부터 무려 11개월 연속 하락이다.

전셋값·월셋값·수익률 등 임대 수익을 결정짓는 주요 지표도 내림세를 이어 갔다. 지난 8월 전국 오피스텔 전세가격지수는 99.76으로 지난해 11월(100.50)부터 하락 전환돼 계속 마이너스 추세를 보이고 있다. 월세가격지수는 더하다.

8월 98.43으로 조사됐는데, 이는 지난해 3월(100.3) 최고점과 비교하면 무려 1.87이 떨어졌다. 특히 이 기간 동안(18개월) 단 한 차례도 상승 반전되지 못했다.

오피스텔의 공실률도 심각하다. 감정원에 따르면 2분기 현재 서울 오피스텔 평균 공실률은 10.2%로, 10곳 중 1곳 꼴로 비어 있는 상태다. 오피스텔 분양 시장도 미달 단지가 속출하고 있다.

양극화를 보이고 있는 아파트와 달리 오피스텔은 서울과 수도권 그리고 지방의 구분 없이 모두 비슷한 양상을 보이고 있다. 물론 핵심 지역의 일부 오피스텔은 높은 청약 경쟁률을 보이기도 했지만 대부분은 고전하는 모습이다.

수익률 또한 올해 1월부터 7월까지 4.87%의 낮은 수준을 이어오다 8월 들어 4.86%로 0.01%포인트 더 추락했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “최근 몇 년간 서울 오피스텔 신규 물량이 많다 보니 입주 증가에 따른 공실률 악화 요인도 있다”며 “특히 새로 분양한 상가와 오피스텔 대부분 분양가가 비쌌지만, 임대료는 높게 올려 받지 못해 수익률이 저하되는 요인도 크다”고 말했다.

오피스텔과 함께 수익형 부동산의 양대 축으로 꼽히는 상가도 시들하다. 상가 공실률이 11.5%에 달하고 있고 거래량도 2년째 감소세를 보이고 있다.

KB부동산시장 리뷰 9월호의 ‘국내 부동산 시장 동향’에 따르면 올해 2분기 전국 상가(제1·2종 근린생활시설·판매시설의 일반 및 집합상가 등) 거래량은 1만 5,000여건으로 전년 동기(1만 6,000여건) 대비 8% 이상 감소했다.

2분기 상가 거래량은 수도권이 8,000여개, 비수도권이 7,000여개 거래됐다. 상가 거래량은 2017년 1분기 이후 올 2분기까지 연속 감소하고 있다.

수익률 또한 약세여서 올해 2분기(3~6월) 전국 중대형 상가 투자 수익률도 지난해 같은 기간(1.72%)과 비교해 0.19%포인트 감소한 1.53%로 집계됐다.

공실 늘고 수익률 악화… 경매도 시들

경매시장의 분위기도 좋지 않다. 그간 정부의 부동산 규제에서 벗어나 있는 상가·오피스텔·근린시설 등은 틈새 투자처로 주목 받았지만, 올해 들어 수익률 하락 등의 이유로 투자 수요가 줄고 있다는 분석이다.

법원경매정보의 용도별매각통계에 따르면 올 1~8월까지 서울 내 5개 법원(중앙·동부·서부·남부·북부)에서 경매에 부쳐진 수익형 부동산은 1,326건. 이 중 주인을 찾은 물건은 321건으로 집계됐다. 매각금액 총 합계는 1,539억 3,588만원이다.

일반적으로 경매 열기를 가늠할 수 있는 지표 중 하나가 낙찰률(매각율)인데, 이는 경매진행 건수 대비 낙찰 건수 비율로 올 들어서는 24.2%를 기록했다. 100건이 경매에 나왔다면 팔려 나간 물건은 24건에 불과하다는 얘기다.

저조한 경매 시장 지표는 지난해 비해 더 나빠진 수준이다. 지난해 1월에서 8월까지 서울에서 수익형 부동산은 총 1,512건이 경매에 부쳐졌고 이 중 454건이 팔려 나갔다. 평균 낙찰률은 30%으로 올 들어선 이 비율이 5.6%포인트나 더 떨어졌다.

이 기간 매각대금 총 합계액은 2,226억 7,513만원이다. 경매에 유입된 뭉칫돈도 지난해에 비해서는 올해(1,539억 3,588만원) 660억원이나 빠진 셈이다.

초저금리 시대, 수익형 부동산 살아 날까

이처럼 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔, 상가 시장은 전반적으로 위축된 상황이다. 이에 시장은 지속되는 저금리 기조가 이들 상품의 회복을 불러올지 더욱 주목할 수밖에 없다.

다만 문제는 이자부담 감소가 상품에 대한 적극적인 투자로 연결되기가 쉽지 않다는 점이다. 실제로 최저임금 인상, 상가임대차보호법 강화, 오피스텔 추가공급 등으로 투자매력이 떨어졌다는 게 전문가들의 공통된 의견인 것.

결국 금리인하 효과는 일부 지역, 상품에 제한적으로 미칠 가능성이 높다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “매매가가 하락하고 있어 임대료만 버텨주면 수익률이 높아지겠지만 임대료도 동반하락하고 있어 수익률 확보가 쉽지 않다”며 “임대사업자 혜택이 줄어드는 등 여건이 좋지 않은 만큼 수익형 부동산 투자에 좀 더 신중해야 할 것”이라고 조언했다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 11월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com