[기자수첩] 부동산 PF 모델 정립의 조건

[한국금융신문 홍승빈 기자] 지난해 대다수 증권사의 실적이 큰 폭으로 떨어졌지만, 그 와중에도 실적 희비를 가른 건 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이라 해도 과언이 아닐 것이다.

한국기업평가에 따르면 지난해 증권사가 보증한 PF 유동화증권 신규 발행액은 11조6509억 원이다.

전년도 발행액 8조717억 원보다 44.3% 급증했다.

증권사의 신용보강 PF 유동화증권 발행액은 2013년 2조2000억 원, 2104년 3조1000억 원, 2015년 6조1000억 원 등으로 매년 늘어나는 추세이다.

부동산 경기 침체 우려에도 불구하고 증권사들이 부동산 PF 시장에 적극적으로 뛰어들었다는 방증이다.

PF 유동화증권은 부동산사업 주택 저당채권 등 기업이 보유한 유동화 자산을 증권화한 상품이다.

증권사는 최종 상환 책임을 지는 식으로 신용공여에 참여해 보증금액의 2~4% 안팎의 수수료를 받고 있다.

증권사의 부동산 PF 대출 규모 또한 2014년부터 증가세를 이어오고 있다.

금융감독원에 따르면 증권사의 부동산 PF 대출 규모는 2014년 2조9000억 원, 2015년 3조1000억 원, 2016년 3조9000억 원으로 매년 증가했다.

2017년에는 3조3000억 원으로 잠시 주춤한 모습을 보였지만 지난해에는 4조원을 훌쩍 뛰어넘는 4조7000억 원을 기록해 전년 대비 1조4000억 원가량 증가했다.

여기서 잊어버리지 말아야 할 사건이 있다. 바로 2011년 발생한 상호저축은행 영업정지 사건이다.

당시 부산저축은행 등 여러 상호저축은행은 리스크가 큰 부동산 사업들에 대해 제대로 된 심사과정 없는 무분별한 PF 형태로 불법적인 대출을 제공했고, 이로 인해 부실채권을 떠안게 돼 사업운용이 어려워져 영업정지 처분을 받아 수많은 피해자가 발생했었다.

당시 많은 저축은행은 부동산 PF라는 명목 하에 대규모 건설공사 등에 뛰어들어 막대한 손실을 입었고, 또 그 대금의 일부를 비자금으로 조성하는 등 다양한 불법행위를 자행했다.

당시를 기억하는 사람들은 부동산 PF라는 단어 자체에 거부감이 들거나 환멸을 느낄 수도 있을 것이다.

하지만 증권사들의 부동산 PF는 과거 저축은행이 하던 방식과는 큰 차이가 있다.

과거 저축은행의 부동산 PF는 대부분 착공 전 ‘브릿지론’, 즉 단기 차입금으로 빌려 쓰는 제2금융권 차입금을 위주로 구성되어 있어서 분실 및 손실률이 매우 높았다.

그러나 최근 증권사가 취급하는 부동산 PF는 인허가완료 및 착공 이후에 대출이 들어가는 경우가 대부분으로, 과거 저축은행이 진행하던 방식보다 안정적인 구조라고 할 수 있다.

증권사의 채무보증(우발채무) 규모가 지난해 대폭 증가했음에도 불구하고 이 차이를 이해한다면 불안해하지 않아도 되는 대목이다.

또한 증권사의 부동산 PF는 엄격한 선행조건·담보가 확보돼 채권보전이 용이하다.

증권사들은 부동산 PF 영업에 참여할 때 대부분 담보인정비율(LTV)을 50% 이하로 잡고 있다.

현재 증권사들이 참여한 전체 부동산 PF 영업 중 LTV가 50% 이하인 비율은 63%이다. LTV가 50~60%인 비율은 13.1%, 60~70%인 비율은 11.2% 등 낮은 LTV 사업이 대부분이다.

LTV 50% 이하 사업은 분양에 참패하더라도 손실위험이 상대적으로 낮다. 매각을 통한 자금 회수 가능성이 높기 때문이다. 금융위기와 저축은행 사태의 경험을 교훈삼아 증권사들이 LTV를 보수적으로 산정하고 있는 현황이다.

최근 분양 성과 또한 양호하다.

국내 분양 및 계획, 재고·입주 예정 추이는 2012년 이후로 증가세가 두드러지고 있으며, 미분양주택 추이는 2008년 이후로 계속해서 내려가는 추세이다.

그럼에도 불구하고 증권사의 채무보증 위험에 대한 감시는 계속해서 이어져야 할 것이다. 실제로 지난 26일 원승연 금융감독원 부원장은 채무보증 위험에 대한 관리기준 도입 검토를 계획하고 있다고 밝혔다.

사업의 건전성이 유지되고 부동산 분야로의 고위험 자금중개를 관리하는 것, 그러한 전제가 부동산 PF 모델의 정립 조건이 아닐까 싶다.

홍승빈 기자 hsbrobin@fntimes.com