상승 멈춘 강남3구 집값…정상화인가 숨고르기인가

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 강남3구에서 하락 거래가 잇따르고 있다.

여당은 이를 ‘부동산 정상화’ 신호로 평가했지만, 시장은 추세적 하락으로 단정하기엔 이르다고 본다.

22일 더불어민주당은 서면 브리핑을 통해 “전국 아파트 매매·전세 가격 상승폭이 둔화되며 정상적인 시장 모습을 찾아가고 있다”고 밝혔다. 김현정 원내대변인은 “서울 아파트값 상승폭이 3주 연속 줄었다”며 “강남 아파트도 1~2주 내 하락 전환이 전망된다”고 말했다. 그는 야당을 향해 “시장 변화를 외면한 채 비난만 쏟아낸다”고 비판했다.

지표는 둔화 흐름을 보인다. 한국부동산원에 따르면 2월 셋째 주(2월 16일 기준) 강남구 아파트값은 전주 대비 0.01% 상승했다. 1월 셋째 주 0.20%까지 확대됐던 상승률은 2월 둘째 주 0.02%, 이번 주 0.01%로 축소됐다. 사실상 보합권이다. 송파구는 0.06%, 서초구는 0.05%로 각각 상승폭이 줄었다.

매물은 빠르게 쌓이고 있다. 부동산 플랫폼 아실 집계 기준 강남구 아파트 매물은 9400건이다. 한 달 전 7576건보다 1428건 늘었다. 증가율은 18.8%다. 서울 전체 매물은 6만7726건으로 같은 기간 20.4% 증가했다. 성동구 51.3%, 송파구 43.4%, 동작구 36.7% 순으로 증가폭이 컸다.

◇ 강남3구 하락 거래 성사↑

실거래가도 고점 대비 낮은 가격에 하락 거래가 성사되고 있다.

강남구 청담동 ‘청담린든그로브’ 전용 85.0㎡는 1월 31일 27억3000만원(3층)에 거래됐다. 2022년 3월 최고가 33억원 대비 5억7000만원(17%) 하락했다. 같은 동 ‘청담아이파크’ 전용 110.13㎡도 30억원에 손바뀜하며 최고가 35억원보다 5억원(14%) 낮았다.

서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰’ 전용 78.48㎡는 2월 2일 50억원(17층)에 거래됐다. 최고가 58억원 대비 8억원(13%) 하락했다. 방배동 ‘디에이치방배’ 전용 84.98㎡도 27억원에 거래되며 최고가 34억원보다 7억원(20%) 낮았다.

송파구도 비슷하다. 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84.99㎡는 2월 12일 23억8200만원(9층)에 거래됐다. 1월 2일 최고가 31억4000만원 대비 7억6000만원(24%) 하락했다. 신천동 ‘잠실래미안아이파크’ 157.92㎡는 64억5000만원(7층)에 손바뀜하며 최고가 71억710만원 대비 6억6000만원(9%) 낮았다.

정책 변수도 작용하고 있다. 이재명 대통령은 다주택자와 비거주 고가 1주택자를 겨냥해 양도소득세 중과 유예 종료를 예고했다. 5월 9일까지 계약만 체결하면 중과를 피할 수 있도록 기준이 완화되면서 단기 매도 물량이 늘고 있다. 절세 목적의 급매 출회가 시장에 부담으로 작용하는 모습이다.

◇ "본격적인 마이너스 전환 아냐…상승폭 둔화에 그칠 가능성 커"

전문가들은 단기와 중기를 나눠 본다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “5월 초까지는 다주택자의 매도 물량이 늘어 거래량이 일시적으로 증가할 수 있다”고 말했다. 다만 “서울 핵심지는 공급 부족이 누적돼 있고 똘똘한 한 채 선호가 여전하다”며 “가격이 본격적으로 마이너스로 전환되기보다는 상승폭 둔화에 그칠 가능성이 크다”고 진단했다.

그는 5월 이후를 변수로 지목했다. 양 위원은 “중과가 본격 적용되면 세 부담이 커져 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다”며 “매물이 줄어도 규제 불확실성이 매수 심리를 위축시켜 거래 감소와 보합 흐름이 이어질 수 있다”고 말했다. 이어 “보유세 강화 여부와 금리 흐름, 공급 여건이 향후 방향을 가를 것”이라고 덧붙였다.

현장 분위기도 관망세다. 서울 송파구 한 공인중개사는 “다주택자는 급매로 팔거나 장기 보유로 버티기를 택한다”며 “반면 매수자는 더 떨어질 것으로 보고 기다리는 만큼, 추후 급매로 올려놨던 사람들도 장기보유를 선택하게 될 가능성이 크다”고 말했다. 그는 “매물은 많아도, 실제 거래가 성사되는 거래량이 적은 상황으로, 정책 신호만으로는 거래가 빠르게 살아나기 어렵다”고 전했다.

강남3구는 전국 최고가 주거지다. 이 지역의 가격 흐름은 수도권 전반에 영향을 준다. 상승폭 둔화와 하락 거래 증가는 분명한 변화다. 다만 이를 곧바로 시장 정상화나 대세 하락으로 단정하기에는 정책과 세제, 금리 등 변수가 여전히 많다는 평가다. 이에 성공적인 집값 잡기를 위해서라면 후속대책이 필요하다는 분석이다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com