대신밸류리츠, 코스피 상장 추진…. “‘대신343’ 앞세워 5년 내 자산 2조 도약” [IPO 포커스]

[한국금융신문 홍지인 기자] 대신파이낸셜그룹의 첫 상장 리츠(REITs)인 ‘대신밸류리츠’가 코스피 입성을 예고하며 본격적인 투자 유치에 나섰다. 그룹 통합사옥 ‘대신343’을 기초자산으로, 프리미엄 오피스 자산과 장기 임차 기반의 안정적 수익 구조를 바탕으로 5년 내 자산 2조 원 규모의 초대형 리츠로 성장한다는 비전을 제시했다.

12일 금융투자업계에 따르면 대신파이낸셜그룹은 이날 기자간담회를 개최하고 첫 상장 리츠인 대신밸류리츠의 코스피 상장을 통한 성장 전략과 비전을 발표했다.

대신밸류리츠는 2024년 설립 이후 국토교통부로부터 리츠 영업인가를 취득했으며, 자산관리회사(AMC)는 대신자산신탁이다. 구조상 모리츠는 자리츠(‘대신밸류리츠사모제1호’)의 지분 100%를 보유하고 있으며, 이 자리츠는 서울 CBD 중심의 ‘대신343’ 오피스를 핵심 자산으로 보유 중이다. 이번 상장으로 약 965억 원을 조달할 예정이며, 수요예측은 6월 1213일, 일반청약은 6월 2324일, 상장은 7월 10일로 예정돼 있다.

기초자산 ‘대신343’은 중구 삼일대로에 위치한 지하 7층~지상 26층 규모(연면적 약 1만6천 평)의 프라임 오피스 빌딩으로, 을지로3가역과 직접 연결된 트리플 역세권 입지를 갖춘 랜드마크급 자산이다. 남산과 명동성당을 조망할 수 있는 입지, 고효율·친환경·IT 인프라 등 5대 프리미엄 스펙, 구조 안정성을 모두 갖췄으며, 대신파이낸셜그룹 전 계열사가 책임 임차하고 있다.

특히 이 자산은 ‘트리플넷 마스터리스’ 구조로, 임차인이 보험료, 제세공과금, 유지보수비용 등을 부담하고 임대인은 순수한 임대수익만을 수취한다. 이로 인해 공실 리스크는 최소화되고 안정적인 배당 재원이 확보된다. 임대료는 매년 2.75% 고정 인상되며, 계약 3년차에는 시장 상황에 따라 최대 10% 범위 내에서 재조정도 가능해 수익률의 추가 상승 여력도 존재한다.

이번 공모를 통해 확보한 자금은 자리츠 지분 100% 인수에 전액 사용돼 약 6,620억 원 규모의 프라임 자산 편입이 완료될 예정이다. 전체 투자비는 약 7,292억 원이며, 모리츠-자리츠 통합 수익구조에 따라 안정적인 임대 수익이 곧 투자자 배당으로 연결되는 구조다.

대신밸류리츠는 8월 결산 기준으로 오는 11월 첫 분기배당을 시행하며, 이후 연 4회 분기배당을 실시할 예정이다. 국내 상장 리츠 중에서도 분기배당 기반의 구조는 드물며, 장기 보유 투자자에게 예측 가능한 현금흐름과 복리 효과를 제공할 수 있다는 점에서 투자 매력도가 높다는 평가다.

공모 전 Pre-IPO와 전환사채 발행 등을 통해 전체 자금의 68%를 이미 선조달 완료했으며, 상장 후에는 제한적인 유통물량과 함께 KODEX, TIGER 등 주요 ETF 편입 가능성이 높다. FTSE 지수 편입과 같은 중장기 전략도 마련돼 있어 패시브 자금 유입에 따른 수급 안정 효과가 기대된다.

향후 성장 전략도 구체적이다. 그룹의 실물 및 개발자산을 우선 편입할 수 있는 구조를 확보하고 있으며, ‘343강남’과 같은 코어·코어플러스 자산은 장기 보유를 통해 임대 수익과 자산가치를 동시 확보한다. 중형 자산 ‘소봉빌딩’·‘드레스가든’ 등은 매각과 특별배당을 통해 수익률을 극대화할 방침이다.

또한 올해 하반기 시행 예정인 프로젝트 리츠 제도와의 연계를 통해 그룹이 개발하는 신규 자산을 프로젝트리츠로 선확보한 뒤, 이를 본 리츠가 순차 편입하는 ‘선순환 성장 구조’를 구상 중이다. 이러한 구조는 거래비용 절감과 수익성 제고 효과를 동시에 노릴 수 있으며, 전체 포트폴리오의 성숙도와 수익률을 동반 향상시킬 수 있다는 강점이 있다.

운용 측면에서도 경기 민감도 대응 전략이 구축돼 있다. 우량 입지의 프라임 자산은 경기 변동과 무관하게 임대 수요가 꾸준하며, 장기 임차와 연동된 마스터리스 구조는 안정성을 뒷받침한다. 특히 시장 임대료가 상승하더라도 임차인 교체 없이 인상분 반영이 가능해, 자산가치 재평가 및 배당 성장으로도 이어질 수 있다.

상장 후에는 정기적 IR, 퇴직연금 수요 유입 등 기관투자가 대상 활동을 강화하고, 시가총액 확대를 통해 패시브 수요를 유도하는 전략도 병행할 예정이다. 금리 인하 기조에 따른 리츠 시장 전반의 반등 기대감도 더해지며, 상대적으로 안정적인 주가 흐름이 전망된다.

김송규 대신자산신탁 대표이사는 “대신밸류리츠는 금융과 부동산 밸류체인을 내재화한 그룹의 역량을 바탕으로, 신뢰성과 수익성을 모두 갖춘 대표 리츠로 성장할 것”이라며 “투자자와의 신뢰를 기반으로 지속 가능한 수익 환원을 실현하겠다”고 밝혔다.

홍지인 한국금융신문 기자 helena@fntimes.com