저축은행, 부동산PF 규제 대수술에도 실적 영향 ‘미미’

[한국금융신문 김다민 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파로 금융당국이 재발을 방지하고자 규제 개선에 나서 저축은행 업권에 실적 저하 부담이 더해질 것이라는 우려가 제기됐다. 그러나 기존 저축은행 업권에 적용되던 규제가 타 업권에 적용되는 등의 개선으로 저축은행에는 큰 영향이 없을 전망이다.

금융당국은 지난 18일 PF 수수료 제도 개선 방안 간담회에서 앞으로 용역 대가에만 수수료를 부과토록 한다는 계획을 밝혔다. 또한 부동산 PF 사업자의 자기자본비율이 20~40% 수준으로 높아지도록 유도할 방침이다.

부동산 PF 시장 개선 관련 세부방안으로 PF 사업성 평가 강화, 시공사 및 신탁사 부담 책임준공 의무 합리화, PF 수수료 제도 개선, PF 통합정보시스템 구축, 부동산신탁사 토지신탁의 내실화 등이 언급됐다.

정부는 지난 14일 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다.

그중 가장 큰 영향을 끼치는 규제는 단연 자기자본비율 제고 유도 방안이다.

그간 한국은 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼 영세성으로 인해 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 브릿지대출과 같은 고금리 대출을 받아 진행해 왔다.

반면, 선진국의 경우 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30~40% 자기자본으로 토지를 매입한 후 건설단계에서 PF대출을 받는다. 이는 단순 분양 수익뿐만 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적이라는 장점이 있다.

대출기관은 저(低)자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기보다는 건설사·신탁사 보증에 의존하는 경향이 있었다. 이러한 저자본·고(高)보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약할 뿐만 아니라, 시행사에서 건설사, 금융사까지 리스크 확산이 이뤄질 가능성이 있다.

또한, PF 정보가 체계적으로 관리되지 않아, 정부는 PF 위기를 선제적으로 관리하는데 취약하고 위기 발생 시 신속한 대응에 한계가 존재했다.

PF 관련 정보 부재는 시행사가 사업착수 여부를 판단하거나 투자자·대출기관이 투자·대출 판단하는데 제약요인으로도 작용해 해결이 필요했다.

위와 같은 문제점을 해결하기 위해 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 등 부동산PF 산업 구조 선진화를 진행해 시장 변동 리스크를 최소화하고 투자 활성화를 꾀했다.

방안에 따르면, 세제혜택 제공을 통해 토지 현물출자를 유도할 계획이다.

리츠(REITs) 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해서 양도차익 과세·납부이연을 적용하는 등 조특법 개정을 추진키로 했다. 자기자본비율이 높은 사업에 대해 인센티브를 강화한다.

그뿐만 아니라, 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지 공모, 개발규제 완화, 컨설팅 등 행정지원을 제공할 계획이다.

금융기관에는 PF대출의 연체율 수준 등을 감안해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비할 방침이다. 또한 부동산PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산PF 익스포져에 대한 한도규제를 정비할 계획이다.

금융당국은 금융사에 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하게끔 개선을 요구할 예정이다. 특히, PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다.

이러한 규제 강화로 부동산 PF 사업이 위축되며, 일부 부정적인 영향도 있을 전망이라는 분석이 나왔다.

나이스신용평가가 지난 18일 발표한 '부동산PF 제도 개선방안 발표 - 사업구조 안정성 및 금융업권 리스크 개선 전망, 추가 제도 보완 필요'에서 제2금융권이 전반적으로 부동산PF 관련 실적이 영향을 받을 것이라는 전망이 제기됐다.

이예리 나이스신용평가 책임연구원에 따르면 증권, 캐피탈, 부동산신탁, 저축은행 등의 제2금융권이 전반적으로 그동안 부동산 PF 관련 수익의 비중이 높았던 가운데, 단기적으로 부동산 PF 시장이 위축되면서 관련 실적이 영향을 받을 것으로 보인다.

특히, 브릿지론 사업의 비중이 높은 증권, 캐피탈의 관련 수익기반이 약화될 것으로 예상된다.

이예리 나이스신용평가 책임연구원은 "캐피탈사는 부동산 PF 관련 규제가 상대적으로 적은 상황에서 추가적인 규제 도입이 이루어질 경우, 사업 위축이 더욱 크게 나타날 것으로 예상한다"며 "반면, 저축은행의 경우 이미 강한 규제가 적용되고 있어 추가적인 규제적용에 따른 영향은 크지 않을 것으로 보인다"고 전망했다.

업권도 규제적용으로 인한 실적 저하는 이뤄지지 않을 것으로 예상했다.

저축은행 업계 관계자는 "그간 저축은행 업권에 적용되던 규제가 타 업권에도 적용되는 것으로, 이번 규제로 인해 업권에는 영향이 없을 것"이라며 "부동산PF뿐만 아니라 서민들, 자영업자들도 신용도가 좋아지지 않아 영업에 어려움이 있다"고 설명했다.

이에 따라 저축은행은 부동산PF 외 새로운 먹거리 발굴이 필요해졌지만, 규제 등의 어려움으로 녹록치 않은 상황이다.

오화경

오화경기사 모아보기 저축은행중앙회장은 지난 8월 저축은행중앙회에서 열린 ‘2024 2분기 저축은행 결산 결과’ 관련 기자간담회에서 저축은행의 영업력 제한을 언급하며 인수·합병 등의 규제 완화가 필요하다고 강조한 바 있다.

오 회장은 "저축은행의 여신 포트폴리오는 지난 저축은행 사태도 마찬가지고 이번에도 쏠림 현상이 있는데, 이는 저축은행만의 고유 업무 영역이 없다 보니 현상이 반복되는 것 같다"며 "중앙회는 당국과 더불어 업계하고 상의해 적절한 여신 포트폴리오를 만들 수 있도록 방안은 만들 계획"이라고 설명했다.

그는 이어 "당국에서도 지금 저축은행이 서민금융에 집중할 수 있도록 중금리 대출 기준을 완화한다든가, 또 정책 상품에서 은행의 역할을 좀 강화하는 방안들을 검토하고 있다"며 "그런 것들이 추가가 되면 저축은행이 좀 더 포트폴리오 다양화를 이뤄낼 수 있을 것"이라고 말했다.