갈수록 심화될 부동산 ‘서울 쏠림’

[한국금융신문 권혁기 기자] 몇 해 전부터 등장한 한국 미래에 대한 예측을 살펴보면, 크게 3개의 문제로 나눠볼 수 있다.

첫째가 초고령화. 유엔(UN)에서는 65세 이상 연령층이 총인구의 20% 이상을 차지하는 사회를 초고령화사회로 분류하고 있다.

지난달 행정안전부와 통계청에 따르면 대한민국 65세 이상 주민등록인구는 1000만62명으로, 1000만명을 넘어섰다. 5126만9012명에 19.51% 수준으로, 행안부는 올해 말이나 내년에는 초고령사회로 진입할 것으로 예측했다.

두 번째는 저출산. 한 여성이 가임기간(15~49세)에 낳을 것으로 기대되는 평균 출생아 수가 1명 이하로 내려간 것은 2018년이다.

2019년 2월 통계청 발표를 살펴보면 전년도 합계출산율은 0.98명으로 집계됐다. 2017년에는 1.05명이었다. 합계 출산율이 1명 이하로 떨어진 것은 1970년 통계작성 이래 처음이었다. OECD 회원국 중 유일하다는 불명예도 얻었다.

보통 합계 출산율 2.1명이어야 인구가 유지되는 것으로 본다. 심각한 출산율 저하와 초고령화사회 문제로 인해 총인구는 감소하게 되고, 생산가능인구 감소로 인해 ‘인구 절벽’(소비가 정점에 이르는 연령대인 45~49세 인구가 줄어들기 시작하는 시점)이라는 부가적인 문제도 발생하게 된다.

세 번째는 지방소멸. 이는 초고령화사회, 저출산 문제와 맞닿아 있다. 65세 이상 인구 중 수도권 고령인구는 448만9829명으로 비수도권 거주 고령인구 511만234명(55.10%)보다 102만406명 더 많았다. 수도권 고령인구는 수도권 내 전체 인구 2604만284명 중 17.24%를 차지, 비수도권 고령인구는 권역 전체 인구 2522만8728명 중 21.84%를 기록했다. 지방에 65세 인구가 더 많은데, 젊은 층마저 더 적다는 의미다.

고령층이 많을수록 출산율이 떨어지기 때문에 지방 지역 인구 감소가 지속되고, 이는 ‘지방소멸’로 이어지게 된다.

이런 문제점은 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다.

한국부동산원이 발표한 지난 7월 4주 아파트가격 동향을 살펴보면 전국 매매가격지수는 0.06% 증가했다.

전세가격지수 역시 0.06% 상승했다. 매매가격이 전국적으로 오르고 있는 것처럼 보이지만 서울(0.30% 상승)과 수도권(0.15% 상승)이 끌어올린 수치로, 지방은 오히려 0.03% 하락했다.

전세가격 역시 서울이 0.18%, 수도권이 0.15% 올랐고 지방은 0.02% 떨어졌다.

지난달 29일 ‘래미안 원베일리’, ‘동탄역 롯데캐슬’과 ‘호반써밋 목동’ 등 청약일정이 겹치면서 당일 한국부동산원 ‘청약홈’ 접수 예상 대기 시간이 692시간까지 늘어나는 등 시스템이 마비되기까지 했다.

이날 청약을 실시한 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 특별공급은 총 4만183명이 신청해 352.48대 1의 경쟁률을 기록했다. 특별공급에서 이만한 경쟁률을 기록한 이유는 전용면적 84㎡ 분양가가 23억3000만원으로 적지 않지만, 인근 단지 ‘래미안 원베일리’ 84㎡ 실거래가가 40억원대라 20억원에 가까운 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.

시세차익 10억원 이상이 기대되는 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 청약은 기간을 하루 더 연장하는 기염을 토했다. 청약 시스템이 도입되고 기간을 늘린 것은 이번이 처음이다.

그 결과 ‘동탄역 롯데캐슬’은 1가구(무순위 전국구) 모집에 294만4780명이 지원, 294만4780대1이라는 역사적인 경쟁률을 기록했다.

‘동탄역 롯데캐슬’은 단지와 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 지하로 연결돼 있는 초역세권 단지다. 동탄역에서 수서역까지 26분 정도 소요돼 사실상 서울 생활권이다. 버스로는 90분, 승용차로 70분 정도 걸리는 거리를 26분 만에 주파하는 것이다. 삼성역, 서울역, 운정역까지 연결되면 동탄역 인근 단지 아파트값으 더욱 상승할 전망이다.

작년 기준 대한민국 전체 인원은 5132만5329명이다. 서울은 938만6034명, 경기도는 1363만821명이다. 인천(299만7410명)까지 포함하면 수도권에만 2601만4265명이 살고 있다.

수도권 인구 비중은 2019년 50.0%를 시작으로 이듬해부터 50.2%, 50.4%, 50.5%, 50.7%로 꾸준히 늘고 있다. 서울 인구수는 매년 조금씩 줄었지만, 인천과 경기도민은 점진적으로 늘었다.

이는 서울 아파트값이 크게 오르고, 전셋집 구하기가 어려워지면서 서울 인구가 경기도로 이동했기 때문이고, 지방에서 수도권으로 올라오는 인구가 늘었다고 분석할 수 있다.

지난 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 13억원, 경기도는 6억원, 인천은 4억원으로 조사됐다.

수도권 아파트 매매가는 갈수록 상승폭을 키우고 있다. 특히 서울은 중대형 아파트 외에 소형 아파트에 대한 인기도 치솟고 있다.

그동안 주택시장은 4인 가구에 특화돼 ‘국민평형’이라 불리는 전용면적 84㎡ 아파트 인기가 가장 좋았다.

그러나 저출산으로 2인 가구가 늘어나고, 집값 상승 등의 이유로 결혼을 포기한 1인 가구가 증가하면서 소형 아파트에 대한 관심도 늘었다.

통계청에 따르면 지난해 1인 가구는 782만 9000가구로, 전년 대비 32만 7000가구 늘었다. 전체 일반 가구 2207만 3000가구 중 35.5% 수준이다. 4인 가구는 292만 6000가구로 1년 전보다 8만 4000가구 줄었다. 평균 가구원 수는 2.21명으로 전년보다 0.03명 줄었다.

1인 가구 연령대별 비율을 살펴보면 20대 이하가 18.6%로 가장 컸고, 이어 30대와 60대가 각각 17.3%로 조사됐다.

1인 가구가 살고 있는 주거지는 아파트가 34.9%로 가장 많았다.

실제로 한국부동산원 부동산통계정보 시스템에 따르면 올해 5월 서울에서 전용면적 41~60㎡ 이하 소형 아파트 거래량은 2231건으로 나타났다. 5월 전체 서울 아파트 거래량 6833건 중 32.6%를 차지했다.

초고령화와 저출산, 지방소멸이 가속화될수록 부동산 시장의 ‘서울 쏠림’은 더욱 심화될 전망이다.

권혁기 한국금융신문 기자 khk0204@fntimes.com