이지스자산운용, 부동산 시장 불확실성 속 디지털·사업다각화로 대처

[한국금융신문 전한신 기자] 이지스자산운용(대표 이규성, 강영구, 신동훈)이 지난해 글로벌 고금리 기조 장기화, 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 여건 악화 등에 따른 불확실성 속에서도 경쟁력과 수익성을 개선코자 디지털·사업 다각화로 해법 찾기에 몰두하고 있다.

12일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 이달 말 만기가 도래하는 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’의 투자 손실을 막고자 총력을 기울이고 있다.

해당 펀드는 지난 2018년 독일 프랑크푸르트에 위치한 트리아논(Trianon) 빌딩 투자를 위해 조성됐다.

이지스자산운용은 펀드 자금 약 3700억원과 현지 대출을 통한 3억9000만유로(한화 약 5500억원)를 조달해 트리아논 빌딩을 매입했다. 지난해 말 대출만기가 도래했지만, 트리아논 건물 매입 당시 자금을 빌린 현지 대주단 8곳과 대출 유보(스탠드스틸·Standstill) 계약을 체결해 기한이익상실(EOD) 위기에선 일단 벗어났다.

이지스자산운용은 대출금 상환을 위해 자산 매각을 진행중이다. 트리아논의 감정평가액은 출시 당시 6억7500만유로(약 8700억원)였다.

하지만 2022년 말 5억4400만유로(약 7300억원)로 떨어지더니 지난해 9월에는 4억5300만유로(약 6600억원)까지 하락했다. 펀드 설정 때보다 자산 가치가 30% 이상 하락하면서 원매자를 찾지 못하는 실정이다.

만기까지 대출금을 상환하지 못해서 기한이익상실(EOD)가 발생한다면 트리아논에 대한 처분 권한은 대주단으로 넘어간다. 대출금 회수가 우선 순위인 대주단은 낮은 가격으로라도 건물을 매각할 가능성이 크다.

지난 2019년 설정한 ‘이지스글로벌부동산투자신탁281호’의 만기 역시 오는 7월 12일이다. 해당 펀드의 기초자산은 프랑스 파리, 영국 브리스톨, 스페인 바르셀로나에 소재한 아마존 물류창고다. 당시 약 5500억원을 투자해 인수했다.

이지스자산운용은 투자금 회수를 위해 물류창고의 매각을 결정하고 국내외 자산운용사들과 협상을 진행 중이다. 해당 자산은 아마존이 장기 임차하고 있어 매력도가 높지만, 부동산 자산 가치는 약 10%가량 하락한 상태다.

국내 건설사들과 진행한 PF 사업 환경도 녹록지 않다. 이지스자산운용이 롯데건설과 재개발을 추진한 삼부빌딩의 경우 고금리 기조에 따른 공사비 폭등으로 착공이 미뤄졌다. 결국, 공매를 통해 매각해야 했다. 또 태영건설발 리스크가 터지면서 일부 자산운용사들도 위험에 노출됐다. 이 가운데 이지스자산운용은 태영건설과의 다수 사업에 공동 투자한 사실이 드러났다.

이지스자산운용의 영업수익(매출) 중 약 59.36%~93.46%가 부동산 집합 투자업에서 발생한다. 이 점을 감안한다면 잇단 악재로 인한 타격은 더욱 커질 전망이다. 실제, 이지스자산운용은 지난해 3분기까지 1778억원의 매출액을 기록했다. 이는 전년(2924억원)보다 39% 줄어든 수준이다. 영업이익과 당기순익도 각각 73%, 74%씩 줄었다.

이를 해결코자 이지스자산운용은 디지털화와 사업 다각화에 박차를 가하며 경쟁력 및 수익성 강화에 나서고 있다. 이지스자산운용은 그동안 운용 경쟁력을 강화하고자 데이터 자산화와 디지털 전환을 주요 의제로 삼아왔다. 특히 독자적 정보통신 기술(IT) 인프라를 구축하고 고도화하는데 적극 나섰다.

지난 2022년 오픈한 사내 펀드 정보관리 플랫폼 ‘아우름(AUREM)’의 경우 지난해 총 운용자산(AUM)이 63조원을 넘어섰다. 아우름은 사무관리 회사 등과 회계 데이터를 연동시켜 주요 정보는 대시보드 등을 통해서 직원 누구나 한눈에 파악할 수 있도록 개발됐다. 아우름에서는 펀드 운용자산(AUM)뿐만 아니라 투자구조와 자산 정보, 수익률 등도 확인할 수 있다.

이지스자산운용은 데이터를 전산화하고 효율적으로 관리하기 위한 플랫폼의 자체 개발에도 나섰다.아우름 외에도 업무에 필요한 지식을 함께 공유하는 지식관리시스템(Knowledge Management System)과 위탁운용펀드 관리 시스템도 개발해 운영중이다.

국내 대체투자 전문 운용사 최초로 수익자포탈시스템도 개발 하고 있다. 해당 시스템은 자산운용사에 기금을 맡긴 기관 투자자가 투자 내역 등 관련 정보를 간편하게 확인토록 돕는다.

또한 지난해 말 초기 투자 검토에 필요한 재무모델 플랫폼인 ‘캐플러(Caflur)’도 출시했다. 캐플러는 투자 가정의 변수인 투자 기간, 리파이낸싱, 임대료 및 관리비 상승률 등을 변경시 자동으로 현금흐름 추산할 수 있도록 해 편의성과 정확성을 높였다. 통일된 양식으로 제삼자의 검증과 활용을 쉽게 할 수 있도록 만들었다.

올해 들어 이지스자산운용은 디지털 전환을 가속화하면서 딜 소싱(Deal sourcing) 역량과 초기 투자 검토의 효율성을 높이고자 ‘이지스 딜 보드’(IGIS Deal Board)를 출시했다. 이지스 딜 보드는 부동산 투자의 첫 단계인 매물 확인을 쉽게 하도록 한 사내 디지털 플랫폼이다.

해당 플랫폼에는 신규 매물 정보와 함께 과거 거래 정보도 포함시켰다. 투자 부서가 신규 매물을 빠르게 인지하고 인근 거래 사례와 비교해 초기 투자 판단에 나설 수 있도록 했다.

아울러 이지스자산운용은 사업 다각화를 위한 신사업도 꾸준히 모색하고 있다. 대표적인 예가 최근 초고령사회 진입을 앞둔 국내 주거 대안을 확장코자 공급에 나선 시니어 하우징(노인복지주택)이다.

이지스자산운용은 지난해 말 KB라이프생명 자회사인 KB골든라이프케어와 함께 프리미엄 실버타운인 ‘KB골든라이프케어 평창 카운티’도 오픈했다.

기존 시설을 리모델링해 시니어 하우징 시설로 임대하는 펀드를 지난 2022년 5월에 조성했다. 이는 국내 자산운용사가 조성한 첫 번째 시니어 하우징 시설이다.

이지스자산운용은 향후 의료기관, 헬스케어, 보험사 등 다양한 업권과 협업으로 시니어 하우징을 계속 발굴하고 서비스와 시스템을 고도화할 예정이다. 또한 서울 시내 2개 지역에 추가 공급도 목표로 하고 있다.

이지스자산운용 관계자는 “전사적 업무 생산성 향상 및 딜소싱 역량을 높여 고객에게 보다 빠르고 정확한 상품을 제안토록 프로세스 전반에 걸쳐 디지털 역량을 강화할 예정이다”며 “고령사회를 대비한 사회적 케어 일환으로 실버타운 공급 확대 등 노령층에 새로운 주거 대안을 제시하면서 투자자에게 구조 변화에 발맞춘 투자 기회를 계속 공급해 나갈 예정이다”고 강조했다.

전한신 한국금융신문 기자 pocha@fntimes.com