서울 아파트값 짙어지는 명암…강남·용산·서초 신고가…'노·도·강'↓

[한국금융신문 주현태 기자] 최근 서울 강남권 아파트가 연일 신고가를 갱신하면서 서울 전체 주택가격 상승세를 견인하고 있다. 반면에 서민 주거 지역으로 불리는 노·도·강(노원·도봉·강북구) 내 아파트 값이 하락하고 있는 것으로 나타났다.

29일 부동산R114가 서울 아파트 매매 거래 4700여 건의 실거래 가격을 분석한 결과, 2021~2022년 전고점 대비 가격 회복률은 평균 93%로 조사됐다. 당시 서울 아파트 단지 최고 거래가격은 평균 11억3662만원이었고, 지난 25일 기준에는 평균 10억5747만원까지 회복한 것으로 집계됐다. 서울 아파트값은 올 하반기 빠른 속도로 전고점을 회복했다. 지난 9월 조사 기준 88%였던 서울 평균 최고 거래가 회복률은 두 달 여 만에 5%포인트 상승했다.

자치구별로 ▲용산구(101%) ▲강남구(99%) ▲종로구(98%) ▲중구(97%) ▲서초구(96%) ▲마포구(94%) 등이 아파트 가격 고점 회복세를 견인했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 용산구 한남동 소재 ‘한남더힐’ 전용면적 235.312㎡형(72평대)은 지난 20일 95억원으로 손바뀜했다. 지난해 7월, 89억원까지 올라 신고가를 기록했는데, 불과 1년만에 6억원이 올랐다.

강남구 대치동 소재 래미안대치팰리스 84.98형(25.7평대)은 지난 2일 33억원에 신고가를 기록했다. 이는 전 고점인 31억원보다 2억 높아진 수준이다.

반면 노·도·강 지역은 최근 침체 분위기에 가장 빠르게 반응하는 모양새다. 이 지역의 회복율은 ▲노원구(87%) ▲강북구(88%) ▲도봉구(89%) 등 80%대로 확인됐다.

전문가들은 서울 외곽 지역은 강남3구 등 주요 지역에 비해 대출 의존도가 높아 금리 상승이나 대출 규제 강화 등에 민감하다고 분석한다. 매도‧매수자간 희망가격 차이로 관망세가 깊어지는 가운데 가격 상승에 대한 기대심리 축소되면서, 민간한 지역에서 가격이 조정되는 등 상승폭이 지속적으로 축소되고 있다는 의미다.

부동산원이 2023년 11월 3주(11월20일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 서울 아파트 매매가격 상승폭은 지난주 0.05%에서 이번주 0.03%까지 줄었다. 특히 노원구(-0.04%)는 상계·월계동 위주로, 강북구(-0.03%)는 미아·수유동 위주로 매수심리 위축되며 하락했다.

거래량도 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 노·도·강 거래건수는 지난 8월 각각 186, 304, 111건을 기록했지만, 10월 거래(11월29일 기준)는 각각 86, 196, 84건으로 쪼그라들었다. 10월 거래 신고까지 하루 남아있는 점을 고려한다면 큰 폭의 거래량 감소가 전망된다.

강북구 한 공인중개소 대표는 “서울 외곽지역은 대출의존도가 기본적으로 높다. 금리가 높아진다고 예상되면 거래량이 줄어드는 것은 당연한 수순”이라며 “특히 노·도·강 지역에서 고점에서 사들인 20·30세대가 대출을 끼고 집을 마련한 만큼 생활이 힘들어진 집주인들이 급매로 집을 처리한다. 이에 노·도·강 지역에서 집값 상승 더욱 어려운 환경이 되고 있다”고 설명했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com