빙하기 길어지는 부동산, 재개발·재건축은 장밋빛 전망? [주간 부동산 이슈-2월 3주]

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

둔촌주공 주력평형 사실상 완판, 49㎡형 이하 중소형의 운명은?

평당 7700만원대 ‘역대 최고’ 은마 예상 분양가, 원베일리도 넘었다

올해 재건축·재개발 공급예정물량 2000년 이후 역대 최다



◇ 둔촌주공 주력평형 사실상 완판, 49㎡형 이하 중소형의 운명은?

향후 분양시장의 바로미터이자 청약시장 최대어로 꼽혔던 둔촌주공재건축, 단지명 올림픽파크 포레온의 주력평형인 59㎡·84㎡형이 정부의 전폭적인 지원에 힘입어 ‘사실상’ 완판에 성공한 것으로 전해졌다.

그러나 분양 물량의 43%에 달하는 초소형과 소형 물량의 계약률은 60%대에 그친 것으로 알려져 무순위 청약으로 넘어가게 됐다.

분양업계와 둔촌 주공 시공사업단 등에 따르면 전날까지 진행한 이 아파트 예비당첨자 계약에서 전용면적 59㎡와 84㎡ 총 2725가구의 계약이 마무리됐다. 지난해 12월 총 4786가구를 일반분양한 이 단지는 청약률이 예상보다 저조했으나 1월 초 정부의 규제지역 해제, 전매제한 완화 등 대대적인 규제완화 덕에 수혜를 봤다.

다만 그럼에도 불구하고 일반공급에서 49㎡형 이하 소형평형들의 비중이 높았던 탓에, 이들의 완판까지 장담하기는 쉽지 않다는 분석이 나온다. 이미 청약 단계에서도 경쟁률이 높지 않았고, 예비계약에서도 계약률이 주력평형에 비해 낮았던 것으로 전해지면서 완판 가능성이 낮을 것으로 점쳐졌다.

그나마 29㎡형의 공급 규모는 10가구로 적은 편이나 39㎡형은 1150가구, 49㎡형은 901가구로 이들을 합치면 약 2천 가구를 넘어 서울에 분양하는 어지간한 대단지 수준에 달한다.

둔촌주공은 현재 정확한 계약률을 공개하지는 않고 있고, 계약률 공개는 의무 사항도 아니다. 다만 주력 평형이 완판에 가까운 상황에서도 소형평형까지 포함한 전체 평균 계약률이 높지 않게 나올 경우, 주력 평형 계약률에도 악영향을 끼칠 수 있어 관계자들의 함구령이 내려진 것으로 파악되고 있다.

분양 관계자는 “무순위청약의 경우 전국단위로 청약을 할 수 있어 수요가 좀 더 많이 몰릴 것으로 예상되고, 정부가 유주택자도 청약할 수 있도록 하는 내용이 포함된 개정안을 입법예고 해놓은 상태라 이런 점들도 주의깊게 지켜보고 있다”고 전했다.



◇ 평당 7700만원대 ‘역대 최고’ 은마 예상 분양가, 원베일리도 넘었다

오랜 기간 재건축 대어로 분류되고 있는 서울 강남구 대치동 은마아파트의 3.3㎡(평)당 일반분양가가 7700만원대로 추산되며 역대 최대치를 갈아치울 것으로 전망됐다.

종전 최고가는 서초구 래미안 원베일리가 보유하고 있던 평당 5600만원대였는데, 이보다 무려 2천만원이나 뛴 가격이다. 이를 국민평형으로 불리는 전용 84㎡(25평)대로 환산하면 약 26억원대, 59㎡으로 환산해도 19억원대로 역대 최고가 수준이다.

조합원 분담금 역시 최대 7억원 중반으로 눈덩이처럼 불어날 것으로 점쳐졌다. 다만 이는 추정치로, 향후 사업진행 과정에서 조정될 여지는 남아있다.

서울시는 '은마아파트 재건축 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'에서 은마아파트 일대 24만3552㎡를 정비구역으로 지정하고 지구단위계획 지형도면 등을 확정 고시했다. 고시에 따르면 1979년 준공된 은마아파트는 현재 28개 동, 4424가구에서 33개 동, 5778가구 규모로 재건축될 예정이다.

은마아파트는 일반분양가 추정액을 3.3㎡당 7700만원으로 계산했다. 아울러 은마아파트 소유주가 부담하게 될 추정 분담금도 고시됐다.

은마아파트 추정 종전가액은 76㎡가 19억원, 84㎡는 22억원으로 추산됐다. ‘종전가액’이란 개발이 예상되면서 오른 가격을 제외한 현재 가치를 감정평가한 금액이다. 이 경우 현재 76㎡ 소유주가 84㎡를 분양받으면 4억여원이 필요하고, 109㎡를 분양받으면 최대 7억원가량을 추가로 부담해야 할 전망이다.



◇ 올해 재건축·재개발 공급예정물량 2000년 이후 역대 최다

올해 분양계획 아파트 물량이 크게 줄었음에도 재개발·재건축 예정물량은 2000년 이후 최대 수준으로 조사됐다.

부동산R114에 따르면 올해 분양예정인 재개발 · 재건축 아파트는 전국 12만8,553가구로 집계됐다. 이는 2023년 전체 분양계획 물량(임대 제외 총가구수) 27만390가구 중 47.5%로, 계획 물량이 모두 실적으로 이어질 경우, 2000년 이후 최다 물량이 정비사업으로 공급될 전망이다.

경기에서는 광명, 성남시의 대규모 재개발 단지들이 분양에 나서면서 4만1332가구가 공급될 예정이다. 이어 서울은 2만9480가구가 연내 분양을 앞두고 있다. 서울은 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이(4321가구)’, 서초구 방배동 ‘래미안원페를라(1097가구)’가 상반기 분양을 앞두고 있다. 경기와 서울에서 지난해 대비 정비사업 분양계획 물량이 크게 늘어난 것과 달리, 인천은 정비사업 물량이 줄었다.

정비사업 아파트는 이미 인프라가 갖춰진 구도심에 들어서기 때문에 주거환경이 비교적 양호하고 지역 내 갈아타기 수요도 꾸준한 편이다. 그간 청약 진입에 어려웠던 다주택자 등 투자수요가 일부 지역 혹은 단지에 유입될 수 있다. 다만 고금리로 대출이자 부담이 커진 만큼 분양가 수준이 청약 성적의 주요 변수로 작용할 전망이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com