[김관주의 그알신] ‘부동산신탁사’ 어제와 오늘

국내 신탁 시장은 1000조원 시대를 맞이했습니다. 이중 부동산신탁 비중은 33%(335조원)를 차지하고 있습니다. 향후 전망도 밝다고 합니다. 그런데 말입니다. 부동산신탁은 아직 일반인에게 낯선 편입니다. 이에 김관주 기자가 앞으로 ‘그것이 알고 신탁’을 통해 부동산신탁에 대해 A부터 Z까지 살펴보려고 합니다. 궁금했지만 물어볼 수 없었던 부동산신탁업계에 대한 여러분들의 제보도 기다립니다. 격주 금요일마다 찾아뵙겠습니다. <편집자 주>

[한국금융신문 김관주 기자] 지난 신탁 역사에 이어서 부동산신탁사를 살펴보려고 합니다. 부동산신탁이란 ‘부동산을 수탁재산으로 하는 신탁’입니다.

◇ 부동산신탁사 변천사

첫 화에서 우리나라 부동산신탁은 부동산 투기 억제 정책 일환으로 도입됐다고 알려드렸는데요. 1991년 5월 한국감정원과 자산관리공단이 각각 한국부동산신탁, 대한부동산신탁(코레트신탁)에 전액 출자해 설립했습니다. 이후 1996년 한국토지신탁, KB부동산신탁이 설립됐습니다. 외환위기 중 시공사 부도와 신탁사업장 부실화 등으로 한국부동산신탁과 코레트신탁이 문을 닫기도 했죠.

정부는 과당 경쟁을 통한 부동산 시장 교란을 막기 위해 인가제를 시행하고 있습니다. 2009년 이후 10년간 부동산신탁사 인가를 한 건도 내주지 않기도 했죠. 2009년까지 9개사가 추가적으로 신규인가를 받아 총 11개사가 영업 중이었습니다.

정부는 지난 2019년 10년 만에 부동산신탁사 신규인가를 내주기로 했습니다. 경쟁엔 총 12개 업체가 뛰어들었습니다. 그 결과 금융위원회는 신영부동산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁에 부동산신탁업 진입을 허락했죠.

같은 기간 우리금융과 신한금융도 각각 우리자산신탁과 아시아신탁을 지주 편입하면서 2곳(KB부동산신탁, 하나자산신탁)이었던 금융지주 신탁사가 4곳으로 늘어났습니다.

부동산신탁사는 현재 14개가 운영되고 있습니다. 우리자산, 대한토지, 무궁화신탁, 교보자산, 아시아, KB부동산, 코람코자산, 코리아자산, 하나자산, 한국자산, 한국토지, 한국투자부동산, 대신자산입니다.

부동산신탁은 1991년 도입돼 꾸준히 성장해오고 있습니다. 금융감독원에 따르면 2019년 말 230조6000억원으로 1년 전(206조8000억원)보다 11.5%(23조8000억원) 증가했습니다. 2015년 말 139조5000억원에 이어 2016년 155조9000억원, 2017년 178조5000억원, 2018년 206조8000억원 등 꾸준한 성장세를 이어가고 있죠.

◇ 토지신탁과 비토지신탁 알아보기

부동산신탁은 토지신탁과 비토지신탁 두 가지로 구분되며 부동산개발과 직접으로 관련되는 사업은 토지신탁입니다. 토지신탁사업은 전업 부동산신탁회사만 수행할 수 있죠.

토지신탁은 ‘개발신탁’이라고도 합니다. 토지신탁은 소유자(위탁자)-신탁사(수탁자)-시공사 등 대부분 3자간 계약 구조로 진행됩니다. 소유자가 맡긴 토지를 개발한 뒤 분양 또는 임대를 통해 발생한 수익을 소유자에게 배당하는 상품입니다. 재무적 안정성을 갖춘 신탁사는 부동산개발사업에 대한 전문성을 바탕으로 신속한 사업과 원활한 자금조달 등으로 사업효과를 극대화 할 수 있습니다. 또한 자금조달이 어려운 시공사나 용역업체 등도 안정적인 사업이 가능합니다. 부동산 개발사업에 대한 전문성이 부족한 위탁자가 신탁사에게 토지를 위탁하면 신탁사가 전문 사업 시행자로 해당 토지를 개발, 관리합니다.

자금조달 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분할 수 있습니다. 차입형의 경우 신탁회사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형의 경우 위탁자(토지소유자)가 자금조달을 담당합니다.

최근 상대적으로 자금부담이 적고 수익성이 높은 책임준공확약형 관리형토지신탁(책준형 관리형 토지신탁)이 중소형 개발사업을 중심으로 확대되고 있습니다. 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 부동산 신탁사가 기존 준공기한에서 6개월 정도를 더한 기한 내에 책임준공의무를 부담하는 신탁입니다.

이제 비토지신탁을 살펴보겠습니다. 담보신탁은 대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 형태입니다.

관리신탁은 신탁회사가 부동산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고 그 수익을 소유자에게 돌려주는 상품이죠.

매수자가 제한돼 있는 대형·고가 부동산이나 권리관계가 복잡해 처분하기 어려운 부동산의 경우 처분신탁을 통해 해결할 수 있습니다. 신탁회사가 수요자를 찾고 이를 안전하게 처분할 수 있도록 도와줍니다.

분양관리신탁은 상업용 부동산(상가, 오피스텔 등)을 선분양하기 위해 분양사업자가 부동산 소유권을 부동산신탁사에 신탁하고 부동산신탁사에서는 분양 및 공정관리 등을 수행하는 제도로 수분양자 보호를 목적으로 합니다.

대리사무는 신탁회사가 토지소유자(위탁자)를 대신해 부동산 취득이나 처분 관련된 인허가, 대출금 관련사항, 사업비 집행 관리 등을 처리하는 서비스입니다.

최근 떠오르고 있는 리츠(Real Estate Investment Trusts, 부동산투자회사)는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 ‘부동산투자회사법’에 따라 설립된 상법상 주식회사입니다. 다수의 투자자로부터 자금을 모집한 후 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권에 투자·운용해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 집합투자기구죠.

리츠는 신탁법상 신탁은 아니지만 다수 부동산신탁사들이 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(REITs AMC) 인가를 받아 겸업을 하고 있는 상황입니다. 현재 부동산신탁사 14곳 중 10여곳이 리츠시장에 진출했습니다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com