[‘갈팡질팡’ 부동산 시장, 하반기에는 달라질까? (1)] ‘무서운 집값’, 하반기에도 오른다

[WM국 김민정 기자] 부동산 자산가격 상승 기대감이 하반기에도 여전할 것이란 전망이 나오고 있다. 집값과 전셋값 불안이 하반기 그대로 이어질 것이라는 얘기다. 공급 부족, 다주택자 버티기, 정부·여당의 정책 부재 등이 복합적으로 얽히면서 시장 불안이 가중되고 있는 모습이다.

더욱이 인플레이션이 나타날 때는 자산 가격이 오르는데, 그 중에서도 주택과 토지 가격이 급등하는 게 일종의 공식인 만큼 전문가들은 하반기 부동산 투자 전략을 다시 짜야 한다고 한 목소리를 내고 있다.

하반기 주택 관련 전망치 모두 ‘상승’

하반기 부동산 시장은 추가적인 상승 추세를 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 한국건설산업연구원은 하반기 전국 주택 매매가격이 전기 말 대비 1.5% 상승할 것으로 전망했다. 연간 전국 주택 매매가격 상승률 역시 5.5%로 지난해(5.4%)와 비슷할 것으로 내다봤다.

서울 지역 ‘매수우위 지수’ 역시 5월 86.1을 기록한 뒤 지난 6월 21일 조사에서 98.2로 꾸준히 상승 중이다. 집을 사려는 심리를 지표화한 이 지수는 통상 주택 매매 수요와 공급이 일치할 때를 100으로 놓는다. 지수가 꾸준히 오르면 주택 매수 욕구가 상승하고 있음을 보여준다.

6월 1일 국민은행이 조사한 전국 주택 매매가격전망지수 역시 117.4를 기록하며 100을 훌쩍 넘었다. 일선 중개업소가 예상하는 3개월 후 시장 흐름 조사다. 지수가 100을 넘을수록 향후 집값이 상승할 것이라는 전망이 강하다는 뜻이다.

한국은행이 같은 달 24일 발표한 6월 주택가격전망 CSI(소비자동향지수)도 127로 2월(129) 이후 가장 높게 나타났다. 이 지수 역시 100을 넘을수록 주택 가격이 오를 것으로 보는 소비자가 많음을 뜻한다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “서울의 주택가격은 현재 우상향 중”이라며 “서울 인구 수는 줄고 있지만 가구 수는 반대로 늘고 있는 데다 새 아파트 수요가 많은 데 비해 물량이 따라오지 못해 앞으로도 계속 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.

김성환 건산연 부연구위원도 “수요자들의 자산가격 상승에 대한 기대가 여전하고 주택 공급에 대한 불안감이 가시지 않아 기존 주택 매매 시장에서 발을 떼지 못하고 있다”면서 “역대급 유동성이 수년간 실물자산에 집중되면서 집값이 고점에 있는 것은 분명하다”고 말했다.

다만, 건산연은 하반기 수도권과 지방 전망이 약간의 차이를 보일 것으로 예상했다. 수도권 매매가는 전국 평균(1.5%)보다 높은 1.6% 상승하는 반면, 지방은 올 상반기 대비 상승 폭이 축소돼 1.3% 정도만 오를 것으로 내다봤다.

수도권의 경우 수도권광역급행철도(GTX) 정차 역을 중심으로 한 교통 여건 개선 기대감이 하반기 인천과 경기 지역 집값을 이끌 것으로 봤다.

반면 지방 주택시장은 상승 압력이 다소 둔화될 만한 요인이 많아졌다는 분석이다.

김 부연구위원은 “지난해와 올해 지방 주택의 상승 요인으로 작용했던 핵심 지역의 도시정비사업이 상당 부분 추진됐다”며 “지난해 12월 신규 지정된 규제지역 인근으로 상승세가 계속 확산되겠지만 장기적 확산세에는 한계가 있을 것”이라고 예측했다.

공급물량 지난해보다는 늘 듯

건산연은 올해 전국 분양물량이 지난해보다 증가할 것으로 전망했다. 전국 공공주택 분양 물량 추정치는 작년(34만 9,000가구)보다 15%가량 늘어난 40만가구다.

인허가 물량 역시 지난해(45만 7,000가구)에 비해 6% 많아진 48만 5,000가구가 될 것으로 예상했다. 분양가 상한제로 인한 확정 수익 보장으로 미분양이 감소하는 등 시장 호조 계속될 것이란 이유에서다.

전문가들은 “추가적인 공급이 현실적인 시장 안정책”이라고 설명했다.

박합수 전문위원은 “불안 심리를 차단하기 위해서는 공급물량 확대가 답인데 단기간 안에 물리적으로 불가능한 상황”이라며 “매물잠김을 막을 수 있는 정책적 변화가 필요하다”고 조언했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 “정부가 2018년 내놓은 신도시는 이제야 사전 청약이 시작되는 데다 2·4 대책에 따른 공급은 일러도 3~4년 뒤에나 가능해 현재의 공급 부족을 해소하지 못하고 있다”고 지적했다.

하반기 부동산 투자는 어떻게?

때문에 내집마련이 목표인 무주택자라면 서울·수도권 지역 청약을 부지런히 공략해보는 것이 좋다. 주변 시세보다 낮은 가격으로 책정되는 분양 주택은 인플레이션이 올 때는 큰 시세차익을 기대해볼 수 있고, 만에 하나 집값 하락기가 오더라도 타격이 적기 때문이다.

단, 청약 가점이 낮은 청약자가 인기 지역만 욕심내다가는 오히려 내집마련 기회를 놓칠 수 있다.

가점이 40점대로 더 낮다면 1순위 청약 직전에 접수하는 특별공급(특공)을 참고해 전략을 세워보자. 특별공급에 지원하는 청약자는 일반적으로 가점이 높고 당첨될 것이라는 기대가 커 좋은 주택형에 청약하는 경향이 있다. 즉 특별공급 때 주택형별 경쟁률을 살펴보면 일반분양 시 인기 주택형을 미리 가늠할 수 있다.

가점이 40점도 안 된다면 주택 매입으로 눈을 돌리는 것도 방법이다. 보유세 부담이 커진 다주택자가 급매물을 내놓을 가능성이 있어서다. 이때 미리 가격 기준을 세워두는 것이 중요하다.

예컨대 ‘현재 9억원인 단지가 8억 5,000만원에 나오면 사겠다’는 식이다. 가격 기준 없이 집값이 조금 더 떨어지기를 기다리다 보면 매수 타이밍을 놓치기 십상이다. 원하는 매물이 나왔을 때 언제든 매입할 수 있도록 미리 자금 여력과 대출 가능 금액을 확인하고 증빙 자료 등을 챙겨두는 것은 기본이다.

이미 주택을 보유한 사람이라면 물가상승률보 다 더 신경 써야 할 게 세금이다. 우선 갈아타기를 염두에 둔 1가구 1주택자라면 다양한 비과세 혜택을 따지면서 미래 가치가 높아질 지역을 고르면 된다.

예컨대 장기보유특별공제는 1주택이 된 날부터가 아니라 취득일부터 보유 기간을 따진다는 점도 염두에 둬야 한다. 장기보유특별공제는 보유 기간이 3년 이상이면 연 2%씩 15년간 최대 30%를 공제받을 수 있는 제도다.

하지만 1주택자에 한해서는 보유 기간 동안 연 4%씩, 10년간 최대 40%까지 공제를 받을 수 있다.

실제 거주한다면 추가 공제도 가능한데 연 4%씩, 10년간 최대 40%를 적용 받는다. 거주 기간이 10년 이상이라면 최대 80%를 공제받을 수 있는 셈이다. 기왕 갈아타기를 마음먹었다면 이런 내용을 잘 참고해 양도세 부담을 줄이는 게 현명하다.

갈아타기 과정에서 일시적 2주택이 된 경우 취득세와 양도세를 주의해야 한다. 조정대상지역 내에서 집을 구매해 일시적 2주택이 됐다면, 취득세는 종전 주택을 1년 내 처분해야 8%를 피할 수 있고(1.1~3.5%), 양도세는 1년 내에 처분하고 전입 의무도 지켜야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

임차인이 거주하는 경우에는 이 기간이 최대 2년으로 늘어나는데, 문제는 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있다. 갈아타기를 시도하기 전 반드시 전입 가능 여부를 확인해야 하는 이유다.

주택을 2채 이상 보유한 다주택자라면 급증한 보유세를 감당할 수 있는지에 따라 보유 여부를 결정해야 한다. 올 6월 1일부터 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p가 중과된다.

양도세와 보유세를 비교해 팔지 않고 계속 보유하는 게 나을지, 양도세를 내더라도 ‘똘똘한 한 채’만 보유할지 결정하는 것이 좋다. 다만 보유세 부과 기준일인 6월 1일이 이미 지난 만큼 내년 6월까지는 시간이 있다.

금리흐름에 주목 ‘경기호조’ 땐 집값 오를 수도

하지만 덜컥 집을 사기에는 부담스러운 이유가 몇 가지 있다. 지난 몇 년간 전국 부동산 시장이 ‘불장’이었고 집값이 폭등했기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 6월 둘째 주부터 지난 4월까지 40주 연속 한 주도 쉬지 않고 올랐다. 부동산114에 따르면 올 상반기 기준 서울 평균 아파트값은 3.3㎡당 3,738만원으로 사상 최고가를 기록하고 있다. 2017년 3월 6억원이었던 서울 아파트 평균 매매 가격은 4년 만에 11억원을 돌파했다.

일각에서 제기되는 금리 인상 가능성도 우려스럽다. 금리가 오르면 그간 집값 상승 동력이 됐던 풍부한 유동성 효과가 적어지기 때문이다.

기준금리 인상으로 유동성이 축소되고 대출 부실이 커지면 주택 시장이 가장 먼저 직격탄을 맞는다는 주장이다. 특히 우리나라는 20년 전 IMF 외환위기를 겪으면서 금리 상승에 따른 부동산 가격 급락을 경험했다. 금리 인상에 민감하게 반응할 수밖에 없다.

하지만 금리가 오른다고 무조건 집값이 떨어지는 것은 아니다. 사실 우리나라 부동산 시장은 특정한 시기를 제외하면 대부분의 기간 동안 올랐다.

1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 등 큰 경제위기가 발생하면 집값이 조정을 받고는 했지만, 그 외 평상시에는 금리가 올랐다고 집값이 빠지는 경우는 거의 없었다.

일례로 한국은행은 2004년 금리를 3.25%로 올린 뒤 2007년 금리를 5%까지 올렸다. 그런데도 부동산 가격은 2004~2007년 계속 올랐다.

반면 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 한국은행이 금리를 대폭 내렸는데, 부동산 가격이 2009년 잠깐 반등하는가 싶더니 다시 하락세로 돌아섰다.

부동산 업계 관계자는 “금리 인상은 경기가 금리 인상분을 충분히 감당할 수 있을 정도로 경기 상황이 좋아졌다고 판단될 때 단행된다”며 “경기가 좋아지면 각종 재화에 대한 수요도 늘어나고, 부동산 수요도 덩달아 증가하기 때문에 임대료도 인상될 수 있는 만큼 인상되는 금리 이상으로 수익성이 좋아지면 부동산 가격이 오를 수도 있다”고 설명했다.

관건은 금리 인상 속도와 폭이다. 경기 회복 속도보다 금리를 빠르게 올린다면 부동산 가격은 하락할 가능성이 높다. 하지만 금리가 경기 상황에 맞춰 천천히 오른다면 부동산 가격이 급락하는 데는 한계가 있다. 물론 부동산 시장이 단순히 금리 한 가지 요인에 따라 결정되지 않는다는 점도 기억해둬야 한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 8월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com