‘예고편의 예고편’ 3기신도시 사전청약, 서울 수요분산 효과 있을까

[한국금융신문 장호성 기자]

오늘(16일) 모집공고를 시작으로 본격적인 사전청약 일정 시작을 알린 3기신도시에 세간의 관심이 집중되는 가운데, 서울로 집중되고 있는 주택 수요 분산 효과가 제한적일 것이라는 관측도 나오고 있다.

토지보상 절차를 비롯해 본청약과 분양 시점이 늦어지면 사전청약에 당첨되더라도 기약 없는 ‘희망고문’이 될 수 있다는 지적에서부터, 당초 정부가 공언했던 바와는 달리 3기신도시의 예상 분양가가 시장 기대보다 비싸다는 점 등이 주된 문제점으로 거론된다.

◇ 3기신도시, 사전청약 당첨 뒤에도 무주택 조건 유지해야…기약없는 희망고문 우려

3기신도시 청약과 관련돼 가장 큰 관건은 3기신도시가 정부 계획대로 분양될 수 있는지에 대한 여부다.

현재 정부가 발표한 3기신도시 준공 예정 시기는 인천계양 2026년을 시작으로 대부분 2029년까지 준공을 마치는 것을 목표로 하고 있다. 그러나 현재 대다수의 3기신도시들은 토지보상이 끝나지 않았거나 아직 시작조차 하지 못한 상태다.

‘사전청약’이라는 개념 자체는 지난 2009년 보금자리주택 추진 당시에도 쓰인 바 있다. 그러나 사업지 주민들의 반발로 토지보상이 지연되면서 본청약 시점이 5년 이상 늦어진 전례가 있다.

즉 치열한 경쟁을 뚫고 청약에 당첨돼 입주를 하고 싶어도 준공 자체가 끝나지 않았다면 들어갈 집이 없다면 말짱 도루묵이 되는 셈이다. 이 경우 3기신도시 입주를 기다리는 전월세 수요가 늘어나 수도권을 중심으로 한 전세난이 더욱 심해질 것이라는 지적까지 나온다.

부동산 한 전문가는 “청약이나 분양 시기를 앞당긴다고 해도 공사 속도에는 한계란 게 있다”며 “사전청약이라는 개념 자체도 일종의 민심 달래기용 퍼포먼스로 해석될 수 있다”고 비판했다.

대한부동산학회 회장 서진형 경인여대 교수는 “3기 신도시 같은 경우 LH 사태로 인해서 개발 계획들이 지연됐고, 이로 인해 입주 시기가 2025년이지만 2028년까지 연기가 되지 않을까 생각한다”며 “사전청약은 토지 수용이 끝나고 LH 땅이 됐을 때 분양을 할 수 있는데, 사실상 지금 남의 땅에 분양을 하는 것”이라고 말했다.

서 교수는 “정상적으로 공급이 안 이뤄졌을 때 손해배상으로 이어질 수 있어 실질적으로 수요자들이 청약을 할지 상당히 의문이 든다”고 부연했다.

그런가하면 이번 사전청약 물량의 대부분이 특별공급에 몰려있는 점 역시 특기할 부분이다. 청약통장 가입자를 기준으로 한 일반공급 비중은 전체의 15%에 불과하며, 나머지 85%는 모두 특별공급 물량이다. 이 중 30%는 신혼부부, 25%는 생애최초, 10%는 다자녀가구, 5%는 노부모부양가구, 5%는 국가유공자, 10%는 장애인 등 기관추천으로 구성됐다.

당장 시장의 공급부족 불안을 해소하기 위해 나온 사전청약이지만, 이 같은 이유로 실수요자들의 불안감 해소 효과는 다소 제한적일 것이라는 분석이 나오고 있다.

◇ 고분양가 논란? 국토부 “기존 단지 시세와 직접비교 무리 있어”

3기신도시 분양가를 두고 당초 정부가 공언한 만큼 저렴한 가격이 아니라는 볼멘 소리도 터져나온다.

정부는 지난해 2030세대의 주택 패닉바잉을 두고 “영끌하는 것이 안타깝다. 내년 나올 3기신도시 사전청약을 노리는 것이 좋을 것”이라는 메시지까지 전했다.

정부는 3기신도시 분양가가 주변 시세의 60~80% 수준일 것이라고 말했지만, 정작 뚜껑을 열고보니 주변 시세와 크게 다르지 않은 것으로 나타나면서 논란이 촉발됐다.

예를 들어 가장 먼저 사전청약 일정을 예고한 인천계양의 경우, 59㎡가 3억5000만∼3억7000만원, 74㎡는 4억4000만∼4억6000만원 선으로 예고됐다. 인근에 위치한 한진해모로 59㎡형이 최근 3억6000만 원대에 거래된 것을 고려하면 주변 시세와 크게 다르지 않은 셈이다.

국토부는 이와 관해 기존 단지 시세와 사전청약 분양가를 직접 비교하는 것은 무리가 있다는 입장을 전했다. 국토부는 "사전청약 분양가에 대해 특정단지와 비교해 의문을 제기하는 경우가 있지만, 개발시기와 입지 여건 등을 종합적으로 고려하면 시세의 60∼80% 수준으로 보는 것이 타당하다고 판단된다"고 설명했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com