대토보상리츠, 신탁사 새로운 활기 되나

[한국금융신문 홍지인 기자] 부동산신탁업계의 리츠 사업 확장이 이어지는 가운데 대토보상 리츠가 시장 확대에 활력이 될 것으로 보인다. 몇몇 신탁사들은 정부의 대토보상 리츠 활성화 기조에 맞춰 관련 사업을 집중 검토하고 있다.

국토교통부 리츠 정보시스템에 따르면 작년 12월 말 기준 국내 부동산신탁사 리츠 수탁액은 24조 5000억원 규모다. 전년 동기 19조 6000억원대보다 25% 성장했고 18년 동기 17조 5000억원 규모보다 40%나 성장했다.

부동산신탁사의 리츠 사업이 이와 같은 빠른 속도로 시장을 확대하고 있는 가운데 정부의 대토보상리츠 활성화 기조는 업계에 새로운 활로를 열어주고 있다. 한 부동산신탁사 관계자는 “리츠는 투자하는 부동산 종류가 매우 다양한데 업계 전반적으로 리츠 자산 다양화에 관심을 두고 있다”며 “다양화의 일환으로 대토보상리츠도 집중하고 있다”고 밝혔다.

변창흠닫기변창흠기사 모아보기 국토교통부 장관은 한국토지주택공사 사장 시절이던 2019년 3기 신도시 관련 기자간담회에서 대토보상리츠 방안을 제시했다. 대토보상리츠는 국가에서 토지 보상을 받아야 하는 토지 소유주가 현금 대신 사업 시행으로 조성된 토지를 보상받은 경우 참여 가능하다. 지주가 보상 받은 토지를 리츠로 출자하면 자산관리회사가 개발 사업을 진행한 뒤 수익을 배당하는 식의 형태로 보상하는 방법이다.

국토교통부는 작년 7월 약 50조원 규모로 추정되는 3기 신도시 토지보상금이 다른 주택시장으로 유입되는 것을 막기 위해 대토보상과 이를 활용한 대토보상리츠를 적극 유도하겠다고 공식화했다.

이를 위해 대토보상 제공 부지에 상업용지와 단독주택용지 외에 공동주택용지를 추가했고, 양도소득세 감면율을 높이는 등 혜택을 더했다.

대토보상에 대한 시장의 관심은 점차 커지고 있다. 서울 수서역세권은 2018년 하반기 보상 당시 대토보상 비율이 66%에 달했다. 경기 고양 장항은 35%, 성남 금토지구는 27%로 적지 않은 수가 대토보상을 선택하고 있다.

대토보상에 대한 높아지는 관심은 대토보상리츠로 이어지고 있다. 하남 교산 지구에 토지 보상을 받게 된 60대 장 모씨는 “보상 받게 된 자산을 최대한 잘 활용하고 싶어 대토보상에도 관심을 갖게 됐는데 이를 어떻게 활용할지는 잘 모르겠다”며 “(대토보상리츠가) 모험이라는 느낌이 있어 걱정은 되지만, 양도세도 감면 받을 수 있고 장기적으로 오히려 수익이 좋을 수 있다고 해서 진지하게 고민하고 있다”고 말했다.

이외에도 각종 부동산 커뮤니티나 포털에는 대토보상리츠에 대한 문의가 늘어나고 있다. 대토보상리츠는 시장으로의 현금 유입 속도를 완화하고 지주들과 개발 이익을 공유한다는 긍정적 의미에도 불구하고 실질적 결과가 없어 지주들로부터 외면 받아왔다. 그러나 성공적인 운용결과가 나오기 시작하며 긍정적 관심이 높아지고 있다.

무궁화신탁이 최대주주로 있는 케이리츠투자운용은 2007년 고덕신도시에서 대토보상을 받은 지주들을 모아 2018년부터 운용자산 532억원 규모의 ‘호원평택고덕 대토개발 제1호 위탁관리 부동산투자회사’ 이름의 대토보상리츠를 운용했다. 운용 3년차를 맞은 호원평택고덕 대토개발 리츠는 연 내에 청산을 계획하고 있으며 200% 이상의 수익률을 거둘것으로 전망하고 있다.

부동산신탁사들의 대토보상 리츠사업도 점차 늘어가고 있다. 교보자산신탁은 작년 9월 경기 하남시 하남감일지구 상업용지 1-2BL을 매입했다.

대토보상리츠 운용을 위한 매입으로 개발사업명은 ‘하남 감일지구 벨솔레 파크’이며 2022년 6월 준공 예정이다. 지주들이 대토보상권을 현물출자하는 방식으로 진행됐으며 총사업비 468억원 규모다. 미분양이 발생하지 않은 것을 가정해 53% 수준의 리츠 연평균 배당률을 기대하고 있다.

KB부동산신탁도 올해 초 처음으로 대토리츠 영업인가를 신청했다. 약 400억원 규모의 첫 대토리츠 사업에 이어 올해 추가 인가를 목표로 하고 있다.

다양한 리츠 자산을 운용하고 있는 KB부동산신탁은 작년부터 대토보상리츠에 집중해왔다. KB부동산신탁 관계자는 “리츠 사업 자산 다양화의 과정 중 하나가 대토보상리츠다”라고 밝혔다.

한 부동산신탁사 관계자는 “3기 신도시 보상금으로 예상되는 50조원 중에 많은 부분이 대토보상으로 풀릴 것으로 보인다”며 “가능성이 커지만큼 자사 리츠본부도 관련 내용을 심도있게 검토하고 있다”고 밝혔다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com