코로나19 이후 부동산은 어디로? ⑵ 코로나發 경제위기 올까 조마조마…부동산 시장도 초긴장

코로나19는 단순 전염병 차원을 넘어 경제활동 자체를 위축시키기 때문에 경제흐름이 차단되는 심각한 부작용이 발생하고 있다.

경제활동의 각 분야인 생산, 유통, 소비에 이르는 각 분야에 영향을 미쳐 경제를 마비시키는 지경까지 이르고 있다. 경제침체가 가시화될 경우 부동산 시장에 미치는 영향은 어떨지 예상해보자.

과거 IMF 외환위기·경제위기로 큰 쇼크 겪었던 국내 부동산 시장

부동산 시장에 영향을 미치는 요인은 다양하다. 당장 경제상황(침체)이 있고, 가장 기본이 되는 수요와 공급, 금리, 시장의 유동성, 대출, 세금, 전세가격, 부동산정책 등 여러 가지가 어우러져 복합적이다.

우리나라의 경제위기급 침체는 두 번 있었다. 너무나 기억이 생생한 1997년 ‘IMF 외환위기’와 2008년 ‘경제위기’가 대표적이다.

1997년 외환위기 시절은 대외 지급수단인 달러가 부족해 발생한 일이다. 원 달러 환율이 700~800원 수준에서 2배 정도로 폭등했다. 경제 각 분야에 구조조정이 시작되었는데, 주역은 금리인상이었다.

금리를 올려 경쟁력 있는 주체는 살아나고, 그렇지 않으면 도태되는 방식이다. 당시 부동산 시장도 1998~1999년 극심한 침체기를 겪었다.

이에 정부는 1999년 부동산 시장 활성화를 위해 ‘분양권 전매제한 폐지’를 필두로 부양책을 쏟아 냈다. 서울에서 아파트를 매월 한 날에 동시에 분양하는 활성화 정책 등에 힘입어 2000년 이후 시장은 회복세로 반전했다.

2008년 ‘경제위기’는 ‘IMF 외환위기’처럼 한 분야에서 발생한 문제라기보다는 미국발 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 종합적인 금융위기 성격이 강했다. 역시 부동산 시장은 2008년 급락해 암운이 드리워졌다.

그리고 곧 금리인상이 나타나는 위기급 상황으로 전개됐다. 미국에선 단기간 3% 정도의 금리인상을 단행한 결과, 주택가격이 30~50%가량 하락했다. 우리나라도 역시 급락을 면치 못했다.

2008년 등장한 이명박 정부는 주택 양도세 한시감면 등 부동산 부양책으로 대응해, 1년 후인 2010년에 V자로 반등하는 회복세를 보였다.

그 후 되살아난 부동산 시장이 2014년까지 일정부분 안정세가 지속된 것은 주택공급이 확충된 결과였다.

이 때 본격화된 2기 신도시 입주와 보금자리주택지구, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등의 집중 공급이 이뤄졌다. 하지만 이 같은 두 번의 큰 경제위기가 부동산 시장에 실질적인 영향을 미친 기간은 1~2년 정도에 불과했다.

금리인상 여부가 세 번째 경제위기 관건…회복 가능할 것 ‘기대’

우리는 이제 세 번째 경제위기를 맞이하고 있다. 이번엔 외환도 금융도 아닌 바이러스다. 문제는 종전 경제위기와는 전혀 다른 예측하지 못하는 위기라는 점이다.

지난 두 번의 경제위기는 각 업종에 따라 불황과 호황으로 나뉘어졌다. 호황업종에겐 기회도 됐다. 하지만, 이번 코로나 사태는 양상이 전혀 다르다. 경제활동 전체를 극도로 위축시키는 전방위적인 위험이다.

물론 이번에도 오프라인 상권의 침체와 온라인 시장의 양상은 다르다. 부동산 시장도 당장 견본주택을 사이버로 대체하는 일이 벌어지고 있다. 매매물건 등의 현장답사도 꺼리고 있는 실정이다. 건설현장에선 공사를 진행하기도 쉽지 않다.

코로나19 상황이 종료되지 않아 불똥이 어디로 튈지는 모르나, 종전에 있었던 두 번의 위기상황과 비교할 때 극명한 차이는 금리인상 여부다. 이번에는 금리를 올리지 않고 오히려 내리고 있다.

현재 부동산 시장의 가장 큰 영향요인으로 꼽을 수 있는 공급부족과 유동성은 여전히 건재한 상태다. 금리인하와 정부의 재정확대 정책은 시장의 유동성을 더 풍부하게 만들 수 있다.

그리고 수도권에 3기 신도시 등의 대규모 토지보상자금도 대기 중이다.

지금은 IMF 외환위기와 달리 우리만의 경제침체가 아닌 전 세계적인 위축이라는 게 부담스러운 상황이다. 우리 스스로 극복한다고 해결될 일이 아니기 때문이다. 그러나 이 또한 2008년 경제위기 때 경험을 한 부분이다.

그 당시는 미국을 비롯한 유럽 등 전 세계 대부분의 나라에서 국가적 경제 위험도가 높았다. 미국의 서브프라임 모기지사태로 촉발된 금융위기는 유럽을 휩쓸고 심각한 단계까지 치달았다.

그런 차원에서 이번 코로나발 위기 극복도 전 세계가 안고 있는 공통적인 숙제다. 과거 사례를 비춰볼 때 역량을 집중하면 충분히 회복 가능하다는 판단이다.

우리가 걱정하는 100가지 일 중에서 현실로 나타나는 것은 4%에 불과하다는 말이 있다. 96%는 긍정적인 관점에서 접근해도 된다는 의미다. 물론 회복기간의 문제는 남아 있다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 6월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 박사]