이지스-대신 "금리와 서울 오피스가격 반비례 흐름 지속..작년 매매가 상승률 2018년 대비 크게 둔화"

[한국금융신문 장태민 기자] 금리와 서울 오피스 가격이 뚜렷한 반비례 관계를 보여왔다는 진단이 나왔다.

25일 이지스자산운용 리서치센터와 대신증권 글로벌 부동산팀이 분석한 바에 따르면 글로벌 금융위기 이후인 2010년 이후 저금리 지속으로 인해 오피스 가격은 지속적인 상승세를 보여온 것으로 나타났다.

연구자들은 금리 인하는 유동성 증가와 대출부담의 감소로 실물자산인 오피스 가격과 반비례 관계를 가질 가능성이 높은 것으로 알려져 있으며, 실제 결과도 이와 같이 나타났다고 밝혔다.

2010년 1분기부터 2019년 4분기까지 국고채5년 금리가 1.51%로 2.92%p가 하락할 때 오피스 매매가격은 47.0% 상승한 것으로 조사됐다.

연구자들은 "2019년 4분기 국고채5년 금리는 전년 동기비 0.53%p 하락한 1.51%를 기록했으며, 향후에도 하락할 것으로 예상돼 오피스 가격상승에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다"고 관측했다.

다만 경기 둔화로 인한 임차인 감소 가능성과 저물가로 가격 상승은 제한적일 것이라고 내다봤다.

연구자들은 GDP와 주가지수도 오피스 시장에 영향을 미친다고 밝혔다.

GDP는 실물자산 투자와 사무직 종사자수에 영향을 미치기 때문에 오피스 투자수요 뿐만 아니라 임차수요와도 연관성을 가진다고 밝혔다.

글로벌 금융위기 이후 2010년부터 서울 오피스 매매가격 변화는 GDP의 상승에 비례하는 관계를 보이고 있다는 것이다.

연구자들은 "최근 2018년에는 서울시 오피스 매매가격이 GDP보다 조금 높은 상승세를 보였지만, 2019년에는 GDP 가격 상승에 다시 수렴하는 것을 알 수 있다"고 밝혔다.

반면 주식은 GDP, 서울 오피스 매매가격과 비례하는 관계를 보이지만 변동성이 심하게 나타나고 있으며, 실물자산인 오피스에 선행하는 관계를 보인다고 덧붙였다.

■ 2019년 오피스 매매가 상승률 2018년에 비해 크게 둔화..올해 2% 전후 상승 예상

이지스-대신 서울 오피스 매매가격지수를 보면 2019년 4분기 351.5포인트로 전분기 대비 0.8%, 전년동기대비 1.7%로 상승한 것으로 나타났다.

서울 오피스 매매지수는 2010년부터 2017년까지 연간 3% 이상의 지속적인 상승세를 보였으며, 2018년에는 전년대비 10% 이상의 급등세를 보였다.

이후 2019년에는 2% 내외의 상승률을 보여, 2018년에 높게 상승했던 가격에 일부 조정이 일어난 것으로 나타났다.

연구자들은 "향후 오피스 투자환경은 코로나바이너스 등으로 인한 경기둔화로 금리 하락이 예상되고 있으며, 높은 환율로 국내외 투자자에게 긍정적인 면이 존재한다"고 밝혔다.

하지만 경기둔화로 인해 저층부 리테일의 매출감소와 임차인 수요 감소가 예상돼 매매가격은 연간 2% 전후로 상승할 것으로 관측했다.

2019년 거래규모는 10.5조원(계약일 기준)으로, 최근 가장 많은 거래를 기록한 2018년 의 총거래규모인 10.8조원과 유사한 수준으로 나타나고 있다고 밝혔다.

또 2017년부터 거래규모가 지속적으로 9조원 이상을 보이고 있어 거래시장의 규모가 과거에 비해 확대됐다고 설명했다.