[부동산 돌아보기] 민간택지 분양가 상한제, 10월부터 적용

[한국금융신문 서효문 기자] ‘민간택지 분양가 상한제’가 오는 10월부터 투기과열지구에 적용한다. 국토부는 해당 개선안을 발표했다.

대구는 이달 입주 경기전망이 급락해 눈길을 끌었고, 반포 주공 1단지 1·2·4주구(이하 반포 1단지)는 관리처분 취소 판결이 나와 착공 차질이 불가피해졌다. 대림산업은 공정거래위원회로부터 18일 하도급 대금 지연 등의 이유로 7억3500만원의 과징금을 받았다.

< 8월 3주 주요 이슈 >

◇ 서울·과천·분당 등 민간택지 분양가 상한제 적용

지난 12일 국토부 발표에 따르면 오는 10월부터 서울 전역과 경기 과천·분당 등 전국 31개 투기과열지구 중 주택가격이 급등하는 곳에 민간택지 분양가상한제가 시행된다. 재건축·재개발 단지의 분양가상한제 적용 시점도 ‘입주자 모집 승인 신청’으로 앞당겨진다. 분양가상한제 적용 주택은 단기 시세차익을 노린 투기를 막기 위해 최대 10년간 전매가 금지되며 최대 5년간 의무적으로 거주해야 한다.

국토부는 민간택지 분양가상한제 지정 요건을 완화했다. 우선 현행법에 ‘직전 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어야 한다’는 기본요건을 ‘투기과열지구’로 넓혔다. 서울 전역과 경기 과천·광명·하남시, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳 투기과열지구가 상한제를 적용받을 수 있는 기본요건을 충족하는 셈이다.

분양가상한제 적용 시 기본요건 외에 따져보는 분양가 상승률과 주택매매량, 청약경쟁률 등 선택요건은 크게 바꾸지 않았다. 다만 이런 요건을 충족해도 국토부 산하 주거정책심의위원회가 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 분양가상한제 실시 여부를 최종 결정한다.

분양가상한제 적용 시점도 ‘입주자 모집 승인 신청’으로 통일했다. 이 경우 서울에서만 정비사업을 추진 중인 381개 단지 중 관리처분 인가를 받은 66개 단지(6만8406가구)는 물론 착공에 들어간 85개 단지(6만8894가구)까지 총 151개 단지가 분양가상한제 사정권에 들게 된다.

3~4년인 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간이 대폭 늘어난다. 국토부는 분양가가 시세 대비 80% 미만이면 10년, 80% 이상이면 8년간 전매를 금지할 방침이다. 거주의무 기간도 도입된다. 현재 수도권 공공분양주택에 적용 중인 최대 5년의 거주의무 기간을 올해 중 분양가상한제 주택에도 적용하는 것이다.

후분양제가 분양가 통제 회피 수단으로 악용되는 것을 막기 위해 후분양 건축공정 기준도 강화한다.

◇ 8월 대구 입주경기전망 악화

이달 대구의 입주경기전망이 지난달보다 악화된 것으로 나타났다. 주택산업연구원이 발표한 8월 대구 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 81.4로 7월 전망치(100.0)보다 18.6포인트 떨어졌다. 지난달 85.0으로 회복 기미를 보였던 경북도 11.4포인트 하락한 73.6을 기록했다.

HOSI는 주택사업자가 입주를 앞두고 있거나 입주하고 있는 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 100을 기준선으로 그 이상일 경우 입주경기가 긍정적이라는 전망이 우세하며, 100 미만이면 반대의 의미다.

전국 평균 HOSI 전망치는 69.3으로 4개월 만에 다시 60선으로 떨어졌다. 전국 대부분 지역에서 8월 전망치가 하락한 가운데 대구는 세종(100.0), 서울(90.2), 대전(86.3) 등과 함께 상대적으로 입주 여건이 나은 것으로 파악됐다.

◇ 반포 1단지 관리처분 취소

지난 2017년 9월 현대건설 디에이치가 수주했던 반포 주공 1·2·4주구(이하 반포 1단지)의 재건축 사업화에 먹구름이 꼈다. 일부 재건축 조합원이 제기한 관리처분계획 총회결의무효확인 소송에서 원고 승소 판결이 내려졌기 때문이다.

16일 헤럴드경제에 따르면 서울행정법원 행정1부는 이날 반포 1단지 재건축 조합원 한 모씨 등 270여명이 조합을 상대로 제기한 관리처분계획 총회결의무효확인 소송에서 원고 승소 판결했다. 관리처분계획을 가결시킨 조합의 총회결의가 효력이 없다고 판결한 것. 사유에 대해서는 “판결문을 통해 확인하라“며 설명하지 않았다.

이번 판결로 반포 1단지 입주민들은 오는 10월 이주 계획부터 차질을 빚게 됐다. 관리처분이 취소됨에 따라 한동안 이주가 불가능해진 것. 항소를 통해 2심에서 판결이 뒤집어진다고 하더라도 1년 이상 사업화는 미뤄질 가능성이 커졌다.

그뿐만 아니라 분양가 상한제도 반포 1단지에 악재로 판단되고 있다. 2017년 수주전 당시 김현미 국토교통부 장관은 부동산 상승 요인 중 하나로 재건축으로 보고, 후분양제와 분양가 상한제 도입을 시사한 바 있다. 이에 따라 반포 1단지는 재건축 시공사 선정을 서둘렀고, 그해 9월 현대건설이 GS건설을 제치고 시공권을 확보했다.

당시 현대건설과 GS건설은 분양가 상한제의 대책 중 하나로 후분양제를 내세웠다. 이를 바탕으로 평당 5000만원 이상 분양가 책정이 가능하다고 조합원들에게 설명해왔다. 그러나 최근 발표된 민간택지 분양가 상한제로 인해 후분양의 효력은 사실상 사라졌고, 이번 판결 또한 입주민들의 이주를 늦춰 재건축 사업화에 더디게 만드는 요소로 보인다.

이에 따라 ‘디에이치’의 강남 랜드마크 확보는 더 늦어지게 됐다.

디에이치는 지난 2017년 9월 반포 1단지 수주를 통해 업계 Top 브랜드로 발돋움했다. 2015년 4월 삼호 3차 가든 재건축 수주전에서 발표됐던 디에이치는 반포 1단지 수주전에서 GS건설과 치열한 경쟁을 펼쳤고, 시공권을 확보했다. 당시 ‘이사비 7000만원 무상 지원’ 등 문제점도 제기됐으나, 시공권 확보를 통해 삼성물산 ‘래미안’, GS건설 ‘자이’ 등과 강남 재건축 시장 Top 브랜드로 도약했다.

당시 정수현 현대건설 사장은 시공권 확보 이후 “반포 1단지는 개인적으로 애착이 있고 추억이 있는 단지”라며 “반포디에이치클래스트는 스마트시티급인 스마트소사이어티로 만들겠다”라며 기대감을 나타냈다.

◇ 대림산업, 불공정행위로 7억3500만원 과징금

대림산업이 최근 3년간 750여개 중소기업을 상대로 하도급 대금·선급금·지연이자 미지급 등 3000건에 육박하는 갑질을 저지른 사실이 공정거래위원회에 적발돼 제재를 받았다.

공정위는 18일 대림산업(회장 이해욱

이해욱기사 모아보기)이 2015년 4월부터 2018년 4월까지 3년간 759개 중소기업과 맺은 2897건의 계약에서 하도급 대금·선급금·지연이자·어음대체결제 수수료 미지급, 설계변경에 따른 하도급 대금 증액 미반영, 계약서 미발급·지연발급 등의 불공정하도급행위를 적발하고 과징금 7억3500만원을 부과했다.

◇ 서울 아파트값, 전주 대비 0.01% ↑

서울 아파트값이 전주 대비 0.01% 올랐다. 상승세가 이어지고 있지만 상승률은 다소 둔화된 모습을 보이고 있다.

한국감정원에 따르면 8월 2주(조사 기준 12일) 서울 아파트값 상승률은 0.02%를 기록했다. 이는 8월 1주 상승률 0.03%보다 0.01%p 낮아진 것이다.

이는 민간 택지 분양가 상한제 시행안 발표 등이 서울 아파트값 상승세 둔화에 영향을 미친 것으로 보인다. 한국감정원 측은 “정부가 민간 택지 분양가 상한제 적용 기준 개선 추진을 발표함에 따라 사업 지연 및 수익성 악화 등의 우려로 주요 인기 재건축 단지들이 하락하며 지난주 대비 상승폭이 축소됐다”고 밝혔다.

< 8월 4주 주요 이슈 >

◇ 힐스테이트 과천 중앙 등 4곳, 2235가구 청약

8월 넷째 주 청약물량은 총 4곳, 2235가구다. 견본주택은 9곳 오픈 예정이다. 당첨자 발표는 4곳, 정당 계약은 8곳에서 진행된다. 대부분의 청약 단지가 20일에 몰려 있다.

20일은 힐스테이트 과천 중앙(오피스텔), 철원 석미모닝파크 3차(민간임대), 순천 모아엘가 리버파크 등 3곳에서 청약을 받는다.

오는 22일에는 오포 더샵 센트럴포레 1곳에서 청약접수를 시작한다.

서효문 기자 shm@fntimes.com