‘금리 뚝뚝’ 은행 대출 갈아타기 저울질

[한국금융신문 정선은 기자] 장·단기 금리역전 현상이 지속되면서 주택담보대출 ‘갈아타기’ 고민이 깊어지고 있다.

이달말 ‘제2 안심전환대출’로 일컬어지는 대환용 정책모기지 공급도 앞두고 있어서 대환대출 선택지가 확대돼 꼼꼼하게 따져볼 만하다.

◇ ‘우울한’ 역전…금리전망에 귀쫑긋

통상 고정금리(장기)는 미래의 불확실성을 헷지(hedge) 해주는 만큼 변동금리(단기)보다 높게 형성되지만 현재는 반대 현상이 나타나고 있다. 시장금리인 금융채(AAA) 5년물이 우하향 하고 있기 때문이다.

18일 금융투자협회 채권정보센터에 따르면, 금융채(AAA) 5년물 금리(민평평균)는 8월 14일 기준 연 1.351%를 기록했다. 올해 1월 1일(2.071%) 금리와 비교하면 앞 자릿수가 바뀔 정도로 떨어졌다. 전년 동기(2018년 8월 14일) 금리가 2.479%인 것에 비해서는 1년새 1%P(포인트) 넘게 급락한 수치다.

시장금리가 떨어지자 금융채 5년물과 연동된 고정금리형 주택담보대출 취급 금리도 내림세를 보이고 있다. 변동금리형 대출 기준금리가 되는 코픽스(COFIX)도 동반 하락세를 보였지만 ‘우울한’ 장기 전망을 압도하지는 못했다.

실례로 주요 시중은행인 KB국민은행에 8월 12일부터 18일까지 1주일간 적용된 혼합형(3~5년 고정금리 후 변동금리 전환) 주택담보대출 금리 밴드는 연 2.15%∼3.65%였다. 최저 금리가 2% 초반까지 떨어졌다. 같은 기간 KB국민은행 변동금리형 주택담보대출 금리는 신규 코픽스 기준 3.0~4.5%였다. 고정금리와 변동금리 차이를 보면 0.8%P(포인트)나 벌어졌다.

금리역전 현상이 심화되면서 과거 변동금리로 설정한 주택담보대출을 고정금리형으로 대환하려는 수요가 증가하고 있는 것으로 보인다.

한국은행 경제통계시스템에 따르면 올해 6월말 기준 은행 가계대출(신규 취급액 기준) 중 고정금리 대출 비중은 49.2%으로 50%에 성큼 다가섰다. 이는 2016년 8월 55.8%를 기록한 이후 2년 10개월 만에 최고치다.

향후 금리 향방이 가장 큰 관심사다. 금융권 관계자는 “우선 국내 금융채 장기물 금리에 영향을 미치는 미국 국채 10년물 금리가 사상 최저치를 경신하고 있는 점에 주목할 만하다”며 “또 한국은행이 추가로 기준금리 인하를 검토할 가능성도 지속적으로 하락하는 금융채 금리에 반영되고 있다고 볼 수 있다”고 분석했다.

◇ 대출한도 지키고 ‘금리쇼핑’

대출자들은 자신의 대출 스케줄과 조건을 체크해 보는 게 최우선이다. 우선 고정금리냐, 변동금리냐가 갈림길이다.

신규 대출자라면 현재 장·단기 금리역전 현상 가운데 향후 한국은행의 기준금리 인하 가능성 등을 저울질 해보고 최종 결정할 수 있다.

주택담보대출을 과거 2~3년 전 금리가 비쌀 때 받은 차주라면 이번에 대환대출을 시도할 수 있다.

이때는 중도상환수수료를 이자부담 액수와 비교해 따져봐야 한다. 대출받은 지 3년이 경과했다면 중도상환수수료에서 자유로우므로 갈아타기에 부담이 없다.

체크포인트 중 하나로 지난 7월부터 도입된 새 잔액기준 코픽스 기준 대출도 있다. 대출액을 늘리지 않고 새 잔액 코픽스로 갈아탈 경우 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 강화된 부동산 규제를 적용받지 않으므로 대출 선택에 반영할 필요가 있다.

또 오는 8월말 공급 예정인 ‘제2 안심전환대출’도 꼼꼼히 따져볼 선택지다. 이 상품은 변동금리 대출을 기존 대출 범위 안에서 저리의 장기·고정금리 정책모기지로 대환하는데 초점이 맞춰져 있다.

향후 금리변동 위험이 존재하는 이른바 ‘준고정금리’ 대출도 갈아타기 대상에 포함했다.

대환대출을 할 때 기존 정책모기지와 동일하게 LTV 70%, DTI 60%가 적용되기 때문에 대출 한도 축소 부담도 벗어날 수 있게 했다.

갈아타기에 따른 중도상환수수료를 고려해 최대 1.2%까지 늘려서 대출받을 수 있다.

최대 관건은 규모와 금리다. 금융당국은 ‘제2 안심전환대출’의 구체적 요건과 공급규모는 유동화 여력을 고려해 결정하기로 했다. 금리 역시 시장금리 추이를 봐가며 다른 대안도 금융권과 검토할 방침이다.

또 정부는 대환용 정책모기지가 은행이 가계부채를 확대 취급하는 방향으로 작용하지 않게 금융회사의 MBS(주택저당증권) 보유량을 주택신용보증기금 출연료 인하에 반영하는 등 인센티브를 주는 방안도 검토하고 있다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com