[기자수첩] 서울 집값 진짜 반등할까?

[한국금융신문 서효문 기자] 문재인 정부 출범 이후 3년이 지난 가운데 그동안 강력한 규제로 억눌렸던 서울 집값이 다시 반등할까? 일단 수치상으로는 ‘그렇다’라고 할 수 있다.

지난해 11월 2주부터 급격한 하락세를 보였던 서울 집값은 이달 들어 일부 지역이 상승하는 등 반등 기대감이 높아지는 상황이다.

서울 집값이 반등했다는 주장의 근거는 신규 임대사업자 수 증가와 강남구 매매값의 상승이다.

국토교통부에 따르면 지난달 서울 지역 신규 임대사업자 등록 수는 2351명으로 전월 대비 22% 증가했다. 일부 업계 관계자는 주택을 매매하는 것보다 보유하는 것이 유리하다는 인식이 커지고 있다는 근거라고 말한다.

강남구의 아파트 매매가가 6월 2주 상승세로 전환한 것도 또 다른 반등 조짐의 이유로 꼽힌다. 한국감정원에 따르면 6월 2주 강남구 아파트값은 전주 대비 0.02% 올랐다.

송파구 또한 2주 연속 보합세를 기록했다. 재건축 단지가 몰려있는 강남·송파구에서 집값 하락세가 멈춘 것은 반등의 가장 확실한 기조라고 일부 관계자들은 말한다.

그뿐만 아니라 약 3년간 이어진 규제가 집값 상승 요인으로 작용했다는 지적도 나오고 있다. 주택금융 규제, 분양가 억제 등 부동산 안정화 정책이 이어지자 시장이 새로운 방안을 찾기 시작했다는 평가다.

대표적으로는 재건축 단지의 ‘후분양제’ 도입이다. 최근 후분양제를 결정한 ‘상아2차 아파트’ 등이 그 예다. 이달에 분양 일정을 잡고 있던 이 단지는 지난 19일 대의원총회를 통해 ‘후분양제’를 결정했다.

이에 따라 단지는 올해 말 착공에 들어갈 경우 오는 2021년 말에 분양을 시행할 것으로 보인다.

즉, 문재인 정부 출범 이후 이어졌던 부동산 안정화 정책이 이제는 서울 집값을 올리는 요소가 됐다는 생각이 든다. 규제 강화로 인해 그동안 찾아보지 않았던 제도 적용을 통해 시장이 움직이기 시작했다는 느낌이 짙다.

결국 주택금융만을 옥죄고 부동산 보유세의 미미한 상승이 이를 뒷받침했다는 것으로 풀이된다.

그러나 이들 만으로는 진짜 반등을 시작했다고 볼 수 있을지는 의문이다. 서울 집값 하락세가 둔화됐지만, 아직 상승을 하지 않았기 때문이다. 또 서울과 가까운 지역의 부동산 하락세는 지속되고 있다.

그뿐만 아니라 정부는 추가적인 시장 안정화 정책을 쓸 수 있는 여력이 있다. 8.2 부동산 대책으로 시작돼 10.24 가계부채, 9.13 대책까지 이어진 금융 규제 정책을 통해 서울 집값은 지난해 말부터 약 8개월간 하락세가 이어졌다.

물론 최근 들어 반등했다는 평가를 받을 만큼 하락폭이 둔화됐지만, 부동산에 대해서 경제정책을 집중하고 있는 현 정부의 기조상 반등이 구체화된다면 추가적인 규제가 가능하다.

업계에서는 추가적인 규제로 크게 2가지를 꼽는다. ‘주택 거래 신고제 강화’와 ‘재건축 연한 확대’가 그 것이다.

부동산 업계 한 관계자는 “현재 둔화하고 있는 서울 집값 하락세가 반등을 한다면 정부는 강화된 ‘주택 거래 신고제’를 꺼낼 수도 있다”며 “실거래가를 바탕으로 거래 후 15일 이내 신고해야 하는 방안 등 전보다 강화된 대책을 만질 수 있다”고 말한다.

재건축 연한 또한 강화될 수 있다. 이미 정부는 지난해 ‘재건축 안전진단 강화’를 통해 강남권에 미시적인 규제를 가한바 있다. 그 결과, 강남 4구의 집값 하락은 최근까지 이어졌다.

정부가 강남 4구 집값이 다시 상승하는 기미가 보여진다면 재건축 연한을 높이는 조치를 내릴 가능성도 적지 않다. 박원순 서울시장도 최근 강남 지역 재건축 규제를 완화할 뜻이 없다고 시사했다.

이달 들어 서울 집값이 다시 반등할 조심이 짙어지고 있다는 주장은 일리가 있다.

하지만 정부가 부동산 규제 강화 기조를 이어가고 있는 가운데 올해 하반기까지 서울 집값에 대한 ‘갑론을박’은 이어질 가능성이 높아 보인다.

서효문 기자 shm@fntimes.com