‘10년 공공임대 분양전환’ 실효성 논란

[한국금융신문 서효문 기자]

10년간 공공임대 후 분양으로 전환하는 제도가 본격 적용되기 시작하는 가운데 실효성 논란이 불붙고 있다. 10년 동안 임대로 살던 서민들이 분양을 받아 내집 마련 꿈을 실현하려면 주변 아파트 시세에 준하는 돈을 마련할 수 있어야 하기 때문이다.

3일 부동산 전문가들과 건설업계 관계자들에 따르면 정부가 최근에 주거복지 로드맵까지 내놓았지만 공공임대 분양권전환 제도의 경우 기본설계를 재검토해야 하는 것 아니냐는 지적의 소리가 커지고 있다.

◇ 입주자 부담 급증하는데 무대책

국토교통부가 지난달 29일 발표한 ‘주거복지로드맵’의 핵심은 공공임대주택 공급 확대다.

국토부는 혼인 기간 7년 이내 신혼부부들의 내집 마련을 지원하기 위해 오는 2022년까지 20만호의 공공임대주택을 공급할 계획이다.

유형별로는 분양전환 공공임대주택 등 건설형이 12만5000호이고, 매입·전세형 7만5000호다. 분양전환 공공임대주택의 경우 특별공급 비율을 기존 15%에서 30%로 늘리기로 했다.

하지만 전문가들은 임대주택을 늘리는 것은 바람직하지만 분양 전환 관련 대책이 허술해서 실효성이 떨어진다는 점을 문제 삼고 있다.

LH(한국토지주택공사)가 세워 놓은 분양가 산정 방침은 서민 입주자들이 원하는 방향과 크나큰 격차를 보이고 있는 실정이다.

LH 한 관계자는 “공공임대 10년 후 입주자들로부터 분양 신청을 받을 때 주변 단지 2곳의 감정평가를 진행한 뒤 평가액이 나오면 그 평균치를 분양가로 정하는 것이 기본”이라고 밝혔다.

전문가들은 공공임대주택 제도를 도입하면서 기본 설계가 잘못됐기 때문에 사회적 분쟁으로 커질 수밖에 없는 현재의 문제를 낳았다고 지적하고 있다.

최은영 한국도시연구소 연구위원은 “서민 주거안정을 꾀하기 위해 임대료 상승률이 제한되는 등 임차기간 동안 혜택을 누리게 되지만 분양전환에 직면했을 때 주변 아파트 매매값 상승률을 반영하게 되도록 한 것은 설계상 잘못”이라며 지금이라도 합리적 방안 모색을 위해 머리를 맞대야 한다고 저적했다.

김미경 주택산업연구원 책임연구원은 현재로서는 정부나 LH 모두 딜레마에 빠질 수밖에 없다고 풀이했다.

“주거안정 지원효과를 보고 시세보다 낮게 분양가를 정하면 적지 않은 시세 차익을 얻게 되기 때문에 주변 민간 단지와의 형평성 문제가 발생하고, 반대로 시세 그대로 받자니 분양금을 마련하기 어려운 입주자들이 임대생활 ‘메뚜기’ 신세로 내몰리는 신세가 될 수 있어 진퇴양난”이라고 지적했다.


◇ 분양전환 활성화 쉽지 않아

이같은 발상에 대해서는 민간 건설업계에서도 이해하기 어렵다는 반응이다.

한 대형 건설사 관계자는 “공공임대 분양전환 제도는 지난 2004년 도입된 뒤 올해부터 실제 전환이 시작됐다”며 “주변 시세를 중심으로 분양가를 산정하면 서민 입주자들이 자금을 마련하기가 쉽지 않다”고 지적했다.

이 관계자는 “서울·판교 등 수도권 지역 해당 주택 임차인의 경우 10년 전에 비해 월등히 높아진 주변 시세를 고려할 경우 분양권 행사가 사실상 불가능할 것”이라고 내다봤다.

주거복지로드맵에서 발표한 ‘10년 공공임대 분양 전환 시 임차인 협의 의무화’도 무책임한 대책이라고 꼬집었다. 협의 의무화만으로는 서민들의 내집 마련 사다리로는 부족하다는 평가다.

부동산 개발업계 한 관계자는 “공공임대 분양 전환 시 임차인과 LH간 협의 의무화를 추진하겠다는 정부 방침도 뜬구름 잡는 이야기”라고 주장했다.

그는 “주변 시세 기준으로 분양가를 정하는 것을 기본방침으로 삼은 LH공사에 대해 서민 입주자들의 발언권이 얼마나 먹혀 들겠느냐?”며 “결국 돈 없는 서민은 평생 임차로만 살라는 이야기와 다를 바 없다”고 말했다.

전문가들은 서울·부산·경기 등 공공임대주택 공급이 많았고 분양권 전환 수요 또한 많은 지역의 아파트 시세가 치솟은 현실을 반영한 지원 대책이 필요하다고 지적한다.

◇ 판교 분양권 전환이 정부 의지 시험대

당장 사회적 이슈로 떠오를 곳이 경기도 성남시 판교다. 이 지역 공공임대주택 입주는 2009년 시작이 됐기 때문에 이대로라면 2019년부터 분양 전환을 추진하게 될 전망이다.

판교의 경우 2009년 평당 평균 분양가 1000만원이었던 것이 현재 2500만원으로 2.5배 올랐다.

이에 따라 공공임대주택 입주자들은 10년 임대 후 분양전환을 추진하기에 앞서 5년 공공임대 분양전환과 마찬가지로 시세와 함께 건설원가를 따지는 가격산정 방법을 채택하고 ‘분양가상한제’를 도입해야 한다는 여론이 형성되고 있다.

부동산 시행사 한 관계자는 “공공임대 분양 전환에 처음 나선 ‘웰계 롯데캐슬 루나아파트’ 입주자들이 지난 9월부터 LH와 협의에 들어갔다”며 “이 단지는 50가구에 불과해 사회적 관심이 덜할 수 있지만 분양가 부담이 없어지는 것은 아니다”라고 말했다.

판교의 경우 공공임대주택만 1000가구 이상인 대규모 단지들이 여럿 포진해 있다.

◇ LH “원칙대로 진행” 답변만 되풀이

반면, 임대 주택을 관리하는 LH는 원칙대로 진행하겠다는 입장을 유지하고 있다. 법에 명시된 대로 감정평가를 통해 분양가를 책정하겠다는 얘기다.
LH 관계자는 “10년 공공임대 분양전환은 시세만으로 분양가를 책정하기로 법에 명시됐다”며 “지난달 29일 주거복지로드맵을 통해 임차인과 협의가 의무화돼 이를 포함해 분양가 책정에 나설 것”이라고 말했다.
이어 “시세평가로 인해 수도권 지역 공공주택은 분양가가 높아지겠지만, 이는 주변단지와 형평성을 고려해 책정되는 것”이라며 “분양권 행사를 통해 해당 주택을 매입할 시 분양권 전매 제한 등이 없어 일반 주택이 되는 장점이 잇다”고 덧붙였다.

서효문 기자 shm@fntimes.com