[올해의 기업인] 코람코 정준호, 리츠 시장서 초격차 1위 목표

[한국금융신문 김관주 기자] “코람코는 과거 금융 선진국의 리츠 제도를 국내로 처음 들여온 대한민국 최초의 부동산금융회사다. 10년 후 코람코는 리츠 시장에서 초격차 1위를 유지하면서 부동산펀드를 통해 글로벌 파트너십을 강화하고 해외 투자 거점을 확보해 ‘글로벌 탑티어(Top Tier) 부동산금융사’로 도약한다”

정준호 코람코자산신탁 대표이사 사장이 지난 17일 코람코(코람코자산신탁, 코람코자산운용) 창립 20주년 기념식에서 이같이 말했다. 앞으로 목표는 세계 일류 부동산금융회사로의 도약이다.

코람코는 미래 생활문화기업 LF를 대주주로 맞아 부동산운용업계 최고 수준인 4300억원의 자기자본을 확충하는 등 재도약을 이루고 있다. 국내 민간 리츠 시장에서 약 24%의 점유율을 기록하며 20년간 1위를 차지한 바 있다.

◇ 상반기 매출액 1176억원…이 중 절반이 리츠

코람코자산신탁은 올해 상반기 매출액 1000억원을 넘기며 신탁업계 1위로 올라섰다. 특히 영업수익 중 절반이 리츠(REITs·부동산투자회사)에서 나왔다. 업계에서는 본업인 신탁사업과 대등한 리츠로 인해 코람코자산신탁의 외형을 크게 키웠다는 평가다. 코람코자산신탁은 지난해 연간 매출 1161억원으로 부동산신탁사 14곳 중 5위를 차지한 바 있다.

27일 금융투자협회에 따르면 지난 1월에서 6월까지 집계된 코람코자산신탁 영업수익은 1176억원으로 지난해 상반기(663억원) 대비 약 77% 증가했다. 이는 전체 부동산신탁사 중 최고 수준이다. 올해 들어 지난 9월 말까지 매출은 1533억원이다.

상반기 전체 실적 가운데 수수료 수익은 800억을 차지했다. 이 중 자산관리 수익이 680억원으로 지난해 상반기(186억원)보다 3배 이상 늘어났다.

코람코자산신탁은 2018년 설정했던 블라인드펀드 1호 자산인 케이스퀘어 강남, 중계를 각각 적시에 매각하면서 이 같은 성과를 봤다. 또한 상장 리츠인 코람코에너지리츠 내 지방 소재 주유소 17개를 매각하며 수익에 긍정적 영향을 미쳤다.

부동산 펀드 부문에서도 용인 브릭물류센터와 여의도 신송빌딩 등 매각을 통해 약 160억원 정도 수익을 올렸다.

코람코자산신탁 관계자는 “리츠와 부동산펀드, 부동산신탁 부문으로 구성된 다각화된 사업 포트폴리오가 강점”이라며 “부동산 시장의 트렌드에 맞춰 각 사업 부문 비중을 조정해 수익을 높이고 리스크를 선제적으로 회피했던 노력이 성과에 반영된 것”이라고 진단했다.

같은 기간 2위를 차지한 한국토지신탁은 매출 1008억원을 올렸다. 2015년부터 5년간 매출 1위 자리를 놓치지 않다가 지난해 처음으로 1위를 한국자산신탁에게 내준 바 있다.

지난해 1위를 차지한 한국자산신탁은 상반기 매출 855억원을 기록하며 두 계단 내려왔다.

한국토지신탁과 한국자산신탁은 신탁업계에서 전통 강자로 불린다. 차입형 토지신탁을 주력으로 삼은 대표적인 대형 신탁사다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 개발자금을 직접 투입하기 때문에 고위험 사업으로 분류되지만 수익성은 높다.

그러나 지난 2018년 부동산 경기 침체를 맞아 지방을 중심으로 미분양 가구가 급증하면서 차입형 토지신탁은 오히려 독이 됐다. 미분양 가구로 인해 신탁계정대가 늘어나며 자산건전성에도 타격을 입었다.

이에 최근 신탁사들은 리스크가 높은 차입형 토지신탁의 비중을 줄이고 리츠와 도시정비사업 등으로 사업을 확장 중이다.

◇ 개발사업 역량 높인다…대토리츠 시장도 진출

지난 2018년 말 미래 생활문화기업 LF그룹은 업계 선두권을 지키던 코람코자산신탁을 자회사로 편입한 바 있다. 그러나 매년 수백억원 수익을 내던 코람코자산신탁은 다음 해 영업이익 91억원, 당기순이익 216억원으로 전년 동기 대비 각각 81.4%, 41.8% 하락하며 11위로 떨어졌다.

코람코자산신탁도 부동산 경기 침체로 차입형 토지신탁 사업장에서 부실이 발생해 실적이 악화됐다. 코람코자산신탁은 2014년부터 본격적으로 확대한 차입형 토지신탁을 확대한 바 있다.

이를 타개하기 위해 2019년 정준호 대표가 취임했다. 정 대표는 제31회 행정고시에 합격해 재무부와 금융감독위원회를 거친 후 우리금융지주에도 몸을 담은 금융 전문가다. 이후 삼성경제연구소, 삼성화재 등을 거쳐 2014년 삼성카드 부사장을 맡은 바 있다.

정 대표는 코람코자산신탁 조직문화에 대한 이해도 깊다. 앞서 2003년부터 2009년까지 코람코자산신탁 부사장으로 부임했다가 2012년까지는 대표이사를 지냈기 때문이다.

정 대표를 선임할 당시 코람코자산신탁은 “설립 초기의 리츠 부문을 주도적으로 이끌면서 코람코자산신탁을 리츠 시장의 최강자로 만들고 부동산신탁업의 토대를 닦는 등 회사의 기틀을 세우는데 큰 기여를 했다”고 배경을 밝힌 바 있다.

정 대표는 취임 후 사업 포트폴리오에 대폭 변화를 주고 있다. 차입형 토지신탁보다 상대적으로 리스크가 적은 책임준공형 관리형 토지신탁과 정비사업 비중을 높였다.

그는 코람코자산신탁 강점인 리츠 사업을 중심으로 수익구조를 변경했다. 그 결과, 올해 상반기 코람코자산신탁 전체 영업수익 중 절반은 리츠 수익이다.

또한 개발사업 역량을 강화해 리츠 시장에서 경쟁력을 강화하는 모습이다. 기존 실물 자산을 매입·운용해 수익을 창출했던 모델에서 벗어나 토지상태의 자산을 매입해 직접 건물을 짓는 개발사업 모델으로 투자 범위를 확대하고 있다.

이를 위해 상반기 새로 신설한 개발사업본부에 아티브아이엔씨 대표이사를 역임한 정희석 상무를 본부장으로 선임했다. 정 상무는 SK D&D, 스카이밸류 등에서 경력을 쌓은 바 있다.

코람코자산신탁은 대토보상리츠 사업도 처음으로 진행하고 있다. 총 투자 규모는 약 1300억원이다. 이는 통상 대토리츠가 지주들로부터 출자 동의를 얻기가 어려워 300~500억원대인 것과 비교하면 큰 수준이다. 토지 출자자에게는 연 29%대 수익을 배당한다는 게 목표다.

코람코자산신탁 측은 “업무용 빌딩 운용 노하우를 살려 대토리츠를 통한 오피스 빌딩이나 지식산업센터 등 개발도 추진할 계획이다”고 밝혔다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com