향후 전세가격 상승과 월세 전환 가속화 전망 - 대신證

[한국금융신문 장태민 기자] 대신증권은 3일 "임대차법 시행 후 소급입법 논란과 지자체의 조례 미비 등으로 시장 혼란이 발생하고 있으며, 임대인과 임차인의 갈등은 증가할 것"이라고 전망했다.

글로벌 부동산팀은 "단기적으로 임대계약갱신으로 전세 공급량이 감소하고 중기적인 영향으로는 전세가격 상승과 월세 전환 가속화, 임대차 계약 투명화로 인한 임대관련 세수가 늘어날 것"이라며 이같이 예상했다.

장기적으로 월세 중심 임대시장이 형성 되면, 임대시장의 임대료 안정화를 기대할 수 있다고 밝혔다. 갭투자 불가 등으로 매매시장 가격의 변동성도 낮아질 것으로 기대했다.

부동산팀은 "월세 중심의 주택 임대 시장은 임대료의 하방경직성이 높으며, 매매 가격에 미치는 영향이 전세보다 낮다"면서 "전세 제도와 전세가율을 매개로 임대-매매시장이 연결되는 한국의 주택 임대/매매 시장은 다른 국가들에 비해 복잡한 양상을 보인다"고 지적했다.

일례로 전세가율이 상승하면 매매가와 전세가의 차이, 즉 소위 갭(gap)이 줄어들어 순 투자수요가 증가하고 이러한 순 투자수요는 다시 임대공급량을 늘려 전세가를 하락시키는 영향을 준다고 밝혔다.

이 과정에서 투자수요가 증가하면서 전세가격은 하락하는 반면 매매가격이 증가하는 현상이 나타난다고 지적했다.

부동산팀은 "단기적으로 운영 수익과 자산가격이 반대방향으로 움직이는 현상이 나타나는 우리나라의 주택시장의 복잡성은 주택 정책을 시행하는데 있어 큰 장애가 돼 왔다"면서 "전세 제도는 저렴한 가격에 높은 질의 주거환경을 누릴 수 있는 혜택을 임대인에게 제공하는 동시에 전세가격의 등락으로 주거 안정에 부정적인 영향을 끼쳐왔다"고 분석했다.

따라서 월세중심으로 주택임대시장이 변화하는 경우 임차인의 실질거주비용의 증가가 예상되나 장기적으로 시장 안정화 효과는 있을 것이라고 밝혔다.
다만 현재의 대출규제 하에서는 임대인은 대출이 어려운 반면 임차인은 전세 대출을 통해 저리로 자금을 조달할 수 있어 이같은 임대인-임차인 간의 차별적인 대출규제와 현재의 전세가율 등을 고려할 때 월세로의 전환은 반전세와 같은 과도기적 변화 형태를 거칠 수 있다고 내다봤다.

향후 월세 시장의 성장은 기업형 임대나 임대사업자의 대형화를 촉진할 것으로 생각되나 최근 임대사업자 제도 폐지, 법인 소유 주택에 대한 추가 규제 등의 정책 방향을 고려할 때 규제완화가 선행될 때 가능할 것으로 예상했다.

■ 자료: 임대차 3법 도입 배경과 3법의 주요내용

[임대차 3법 도입 배경]

-임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 3개의 법안으로 이중 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 경우 현 정부의 국정과제 46번 ‘서민이 안심하고 사는 주거환경조성’에 포함

[임대차 3법 주요 내용]

- 계약갱신청구권제 : 주택 임대 계약에 있어 1회 2년의 계약갱신청구권을 임차인에게 부여하며, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 간주. 임차인의 경우 계약갱신청구권 행사 후에도 언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며, 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생. 단 임대인 당사자 및 직계 존비속 실거주를 이유로는 연장 거부 가능.

-전월세상한제 : 계약갱신 시 임대료의 상한이 5%로 제한 되어 있어 임대료 급등 방지하고자 하는 목적이며, 지자체가 5% 안에서 상한을 정할 수 있어 지역별로 5%이하가 상한으로 설정될 수 있음.

-전월세신고제: 임대차 계약 후 30일 이내에 임대차 계약 내용을 신고 해야하는 의무를 임대인에게 부여하며, 이번 달 4일 본회의 통과 예정으로 시행 시기는 내년 6월 예정

장태민 기자 chang@fntimes.com