20일(오늘)부터 전세대출 규제 시행…고가주택자 대출길 차단

[한국금융신문 정선은 기자] 20일(오늘)부터 시가 9억원 넘는 고가주택 보유자는 보증부 전세대출 길이 완전히 막힌다.

보증부 전세대출을 받았는데 고가주택을 사고 다주택자가 되면 전세대출은 회수 조치된다.

20일 금융당국에 따르면, 금융위원회와 국토교통부는 12.16 주택시장 안정화 방안 중 이같은 내용의 전세대출 관련 세부 조치를 이날부터 시행한다.

이번 규제는 전세대출을 활용한 '갭투자'를 막겠다는 정책 목표를 제시하고 있다. 초강력 전세대출 규제가 가동돼 시장에서 효과를 거둘 지, 또 실수요자 미칠 여파는 어떠할 지 관심이 높다.

우선 시가 9억원 넘는 고가주택 보유자에 대한 SGI서울보증 제한이 가동된다. 1월 20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용된다.

앞서 10.1 대책에 따라 이미 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증 제한은 이미 시행중인데 여기에 민간 보증 제한까지 확대해서 보증부 전세대출 길을 막는 것이다.

다만 1월 20일 전에 전세계약을 체결한 경우 전세계약을 체결했다는 증빙이 되면 예외를 둔다. 1월 20일 전에 SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택 보유 차주는 만기 때 대출보증 연장을 허용한다.

하지만 전셋집을 이사하거나 전세대출이 증액되면 신규 대출보증이므로 새 규제를 받아야 한다. 1월 20일 기준 시가 9억원 초과 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출을 재이용하는 경우라면 오는 4월 20일까지 1회에 한해 SGI 보증을 이용할 수 있다.

시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우 이같은 한시 유예조치 없이 규제가 전면 적용된다.

또 직장이동과 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시나 군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우는 공적보증에 적용되는 대로 예외를 둔다. 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 하는 조건이 붙는다.

소위 학군전세 보증부 대출길은 완전히 막히게 된다. 금융위의 규제조치 질의응답(Q&A) 자료에 따르면, 예컨대 강서구에 10억원 1주택을 보유한 A씨가 자녀 교육때문에 본인 집은 6억원에 전세를 주고 올해 3월 강남구 보증금 8억원짜리 전셋집으로 옮기려 2억원 보증부 전세대출을 받으려 한다면 1월 20일부터 공적보증뿐 아니라 SGI 민간보증도 이용 불가다.

두 번째로 1월 20일부터 차주가 전세대출보증을 받고서 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출이 회수 조치된다. 이날 이후 전세대출 신청 차주부터 전세대출 약정 시점에 ‘대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서를 체결해야 한다.

최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택보유수 확인시스템을 (HOMS)를 통해 규제준수 여부를 확인해야 한다. 규제 위반 확인 즉시 은행은 기한이익 상실예정 통지 발송 등 대출약관에 따른 절차를 거쳐 기한이익 상실 조치를 밟아야 한다.

경과조치로 1월 20일 전에 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되면 전세대출 즉시 회수대상은 아니다. 그러나 만기가 되면 결국 대출연장이 제한돼서 규제는 강력하다.

상속의 경우 회수 예외조치를 둔다. 상속으로 고가주택을 취득하거나 다주택 보유로 전환되면 해당 전세대출 만기까지는 회수를 유예해 준다. 그러나 전세대출 만기시점에 고가주택 보유자 또는 다주택자인 경우 대출 연장은 막힌다.

한편, 정부는 규제 우회 가능성이 지적되는 무보증부 전세대출 관리 감독을 조인다. 무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링해서 규제 시행 이후 대출이 증가하지 않도록 지도‧감독할 방침이다. 필요시 세부 취급 내역을 분석해 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단되면 해당 금융회사에 공적보증 공급을 막는 강력 조치를 시행키로 했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com