[부동산신탁 새판 짜기 (1)] 체질 개선 ‘골몰’ 차입형 부동산신탁

[한국금융신문 조은비 기자] # 경기도 평택시 팽성읍 안정리 35-1번지에 들어선 캐피토리움 오피스텔은 2016년 9월부터 수분양자 모집에 나선 미군 전용 오피스텔이다. 캐피토리움 오피스텔은 2019년 12월 현재까지 신문 지면 등에 분양 광고를 내며 수분양자를 모집하고 있다.

해당 오피스텔 신탁 업무를 담당한 신탁사는 “차입형 개발을 마친 후 미분양 물권은 모두 시행사에 넘겨 사업을 종료했다”고 밝혔다. 하지만 여전히 신탁사 명의로 분양 계약은 진행되고 있다. 지난해인 2018년 10월 26일, 분양이 완료되지 않은 상황에서 준공을 해서 공실이 발생한 상태다.

한 신탁사 관계자는 “신탁사가 장기미분양 리스크를 해소하기 위해 미분양 물량에 대해 시행사에 소유권을 이전한 뒤 시행사가 물권을 담보로 대출을 받고, 미분양분은 여전히 해소하지 못한 상황에서 분양을 하고 있을 가능성이 있다”고 말했다.

“미군주택과 검열 기준에 적합한 미군 렌탈하우스”, “일반인 상대 임대수익보다 2배는 높은 수익률을 보장하며 공실 걱정이 없다”. 화려한 카피라이트와는 달리 초라한 분양 성적표를 받아든 캐피토리움 오피스텔. 장기미분양 기준을 통상 ‘최초분양 후 40개월’ 이후로 책정하며 분양업계보다 비교적 느슨하게 두고 있는 신용평가업계에서조차도 ‘골칫덩이’로 분류하는 ‘악성미분양 단지’로 전락하고 말았다.

경기도 평택시는 과거 미군기지 이전 호재를 등에 업고 무분별한 공급이 이뤄진 대표적인 지역이다. 현재 이 근방은 해당 오피스텔 뿐만 아니라 주인을 찾지 못해 수익을 내지 못하는 물권들이 넘쳐난다. 수급불균형으로 ‘미분양 무덤’의 대표 지역이 됐고, 이곳에서 차입형 개발 신탁 프로젝트를 수행했던 신탁사들 또한 미분양 리스크에서 자유롭지 못하게 됐다.

◇ 신규 신탁사 진입에 '엇갈린 반응'

부동산 경기 위축과 무분별한 수주가 신탁업의 대여금 계정 금액 비중을 높여 재무안정성을 위협하고 있는데다가 부동산 시장을 왜곡할 위험이 있다는 지적은 꾸준히 제기돼 왔다. 이 가운데 금융위원회는 올해 10년 만에 세 곳의 부동산신탁사를 신규 허가했다.

부동산전업신탁업 허가 회사 발표 당시 금융위원회는 “부동산신탁 업계도 경쟁 자극이 필요하다”는 판단 하에 증권사들이 출자하는 자본으로 만들어질 신규 회사 세 곳의 진입을 허가했다.

한 신탁사 관계자는 “금융위원회의 선정 기준이 정량적이지 않았다”고 말했다. 허가를 받은 회사 가운데 대형사인 한국투자부동산신탁을 제외하면 신영증권과 대신증권은 중소규모 증권사임에도 금융위원회 허가를 받은 점을 들었다.

또 다른 신탁사 관계자는 “지금도 지방 부동산 경기가 좋지 않아 먹거리가 부족한데 부동산전업신탁사가 세 곳이나 진입하는 건 시장에 악영향을 줄 것이다”라고 말했다.

기존 신탁사들은 인력 유출로 속앓이를 하기도 했다. 이처럼 신규 부동산신탁업 허가에 대한 입장은 엇갈리지만, 새로운 플레이어가 등장함에 따라 부동산업계의 판도 변화는 불가피할 예정이다.

◇ 한토신, 사업 다각화·체질 개선 속도

새로운 플레이어가 등장하고 건전성이 우려되는 차입형 개발사업의 단점을 보완하기 위해 선제적인 움직임을 보이고 있는 신탁사는 한국토지신탁이다.

한토신은 분양리스크 관리가 필요한 차입형 신탁 사업 전략 다각화를 위해 공유오피스 스타트업 ‘패스트파이브’와 업무 제휴를 맺으며 사업 체질 개선 속도를 올리고 있다.

한국토지신탁 관계자는 “이번 MOU로 양사는 서로의 니즈를 충족할 것으로 보인다”고 말했다.

패스트파이브는 공동 사업의 초기 개발 단계부터 참여해 좋은 입지를 선점할 수 있고, 한토신이 가진 풍부한 자금력을 바탕으로 리모델링 및 CAPEX(자본적 지출)비용을 확보할 수 있어 사업 확장이 더욱 용이하다는 설명이다.

한토신도 패스트파이브라는 최종 임차인을 확보하며 오피스 개발 사업에서 우량한 파트너를 선점하게 될 가능성이 높아지게 되고, 이는 곧 사업 리스크를 줄이는 효과로 이어질 수 있다.

최윤닫기최윤기사 모아보기성 한국토지신탁 사장은 “플랫폼 기반, 공유경제 비즈니스 모델, 밀레니얼 경제활동 인구를 주 타깃으로 한 패스트파이브와의 업무협약이 기대된다”며 “부동산신탁에 임대 공유 사업을 결합해 새로운 비즈니스 모델을 구축해 나갈 것”이라고 말했다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com