지방세법시행령 개정에 사모 부동산펀드 수익률 0.23~0.46%p 하락할 듯 - 대신證

[한국금융신문 장태민 기자] 정부가 사모부동산 펀드 과세기준 변경에 대한 지방세법시행령 일부 개정안을 입법예고하면서 향후 투자자와 운용사 모두 수익 감소에 직면할 것이란 예상이 나왔다.

정부는 토지분 재산세 분리과세 대상 토지의 지속적인 확대로 합산과세 원칙 훼손 및 과세 불형평이 심화됐다고 보고 분리과세 필요성이 적은 토지를 종합·별도합산과세 대상으로 환원해 재산세 합산과세 원칙을 회복하고 과세형평성을 제고하기로 했다.

이에 따라 수익자의 연간 세부담이 증가하면서 국내 사모부동산펀드 수익률이 하락 압박을 받게 된다.

대신증권은 15일 이와 관련해 "이번 시행령 개정으로 국내 사모부동산펀드 수익률은 0.23~0.46%p 하락할 것"이라고 내다봤다.

대신증권 부동산팀은 "2018년 기준 5.68%인 국내 사모부동산펀드 평균 수익률은 5%초반대로 하락할 수 있다"면서 "또한 정부가 과세표준인 공시지가의 시가 반영률과 공정시장가액비율을 지속해서 인상하고 있으므로 향후 수익률의 추가하락이 예상된다"고 분석했다.

부동산펀드의 주요 수익자인 연기금 및 공제회, 보험사 등은 투자비용 증가로 수익률 하락을 감수해야 할 것으로 봤다.

부동산팀은 "국민연금은 국내 부동산에 약 7조 2,712억원을 운용하고 있으며, 연간 약167억원의 보유세를 추가 부담해야 할 것으로 예상된다"고 분석했다.

반면 2018년 기준 해외 사모부동산펀드의 순자산총액은 약 39조원, 수익률은 7.64%로 이미 규모 및 수익률 측면에서 국내 사모부동산펀드를 뛰어 넘은 상황이라고 밝혔다.
세율이 인상될 경우 국내 사모부동산펀드 수익률과의 갭이 벌어지고 이에 따라 국내 부동산 자본의 해외 유출이 일어날 수 있다고 봤다. 하지만 해외 딜 소싱의 어려움 및 환리스크 등 해외자산 투자에 대한 불확실한 위험이 존재하고 실물자산 보다는 재간접 형태로 투자하는 경우가 많은 해외자산 투자 특성에 따라 한계가 있다고 봤다.

부동산팀은 따라서 "세금 추가 납부로 인한 수익률 하락 우려에도 불구하고 국내 상업용 부동산 시장에서 큰 규모의 자본 이탈이 일어나지는 않을 것"이라고 예상했다.

또 "일부 자산의 경우 세부담 전가를 위해 임대료 인상을 통하여 수익률 확보를 꾀할 가능성이 있으며, 이는 시장 임대료 상승 및 임차인의 부담으로 이어질 수 있다"고 내다봤다.

정부가 분리과세 혜택을 축소함으로써 세수 확보와 조세 형평성을 꾀할 수 있지만 사모펀드의 주요 수익자인 연기금, 공제회, 보험사, 금융회사 등은 세금 증가에 따른 수익 감소를 감수해야 한다는 것이다.

운용사의 경우 운용보수 수입이 일부 하락할 가능성이 있는 데다 신규 투자가 줄어들 수 있어 수익 감소에 직면할 수 있다고 봤다.

아울러 시장 측면에서 국내 상업용 부동산에 대한 투자가 위축될 수 있다고 전망했다.

부동산팀은 "전체적으로 상업용 부동산 관련 회사들의 수익이 하락할 가능성이 있다"면서 "국내에 투자를 계획했던 자금이 부동산 이외의 투자처 및 해외 부동산으로 옮겨갈 가능성이 있다"고 전망했다.