"규제지역 1주택자, 약정시 재건축 이주비 대출"…금융당국, 9·13 후속 FAQ 배포

[한국금융신문 정선은 기자] 1주택자가 대출 취급기간 동안 주택을 구입하지 않겠다고 약정하면 규제지역 내 재개발·재건축에 따른 이주비 대출을 받을 수 있다.

2주택 보유자도 기존 주택을 매도하겠다고 하면 1주택자에 준해서 전세자금 반환용도 대출이 가능하다.

전세자금 대출 보증에서 주택보유수를 산정할 때 주택법상 주택이 아닌 오피스텔과 지방의 노후한 단독주택은 제외하고 계산된다.

집단대출의 경우 대출규제 시행일인 9·14일 전 이미 입주자모집 공고 또는 착공신고된 사업장이면 이전 규제를 받는다. 하지만 14일 이후에 분양권 전매가 이뤄졌다면 강화된 규제가 적용된다.

이미 주택담보대출이 있는 임대사업자도 주택취득 목적이 아닌 임대주택 개·보수 등 운전자금 성격의 임대업대출은 받을 수 있다.

금융위원회는 20일 정부서울청사에서 금융감독원, 각 금융협회와 주택시장 안정대책 금융부문 후속조치 점검회의를 열고 이같은 내용을 포함한 사례별 주요 FAQ(자주 묻는 질문)를 배포했다.

다음은 이날 발표된 가계대출, 전세자금보증, 임대업 대출 관련 금융규제 지침 일문일답이다.

◇ 가계대출 관련
- 무주택세대는 주택담보대출의 제한이 없는가?

▲ 무주택세대는 원칙적으로 주담대 관련 제한이 없다. 다만 무주택세대가 9·14일 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 고가주택(공시가격 9억원)을 구입할 경우에는 주택구입후 2년 이내에 전입하는 조건으로 주담대가 가능하다.

해외파견 근무 등으로 인해 2년 이내에 전입이 불가능하거나 이에 준하는 경우가 발생했다고 명백하게 입증하는 경우 예외가 인정된다. 무주택세대가 9·14일 전에 고가주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 경우에는 주택구입후 2년 이내 전입 요건 등을 적용하지 않는다.

관련 약정을 위반한 경우에는 해당대출을 즉각적으로 회수하고, 동 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다.

-1주택세대가 주택담보대출을 받아 규제지역내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한가?

▲ 1주택세대가 기존주택을 신규 주택구입 후 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에는 주담대 취급이 가능하다. 이러한 약정을 위반할 경우에는 해당대출을 즉각 회수하고 해당차주의 주택관련 대출은 향후 3년간 제한된다.

- 1주택세대가 기존주택의 처분 없이 규제지역내 신규주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는가?

▲ 1주택 보유 세대가 직장근무, 별거봉양 등으로 기존주택을 보유하면서 추가주택을 구입해야할 필요성을 입증할 경우에는 기존주택과 신규 취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정 체결 후 신규주택 취득을 위한 주담대가 가능하다. 다만 이 경우에도 신규취득하고자 하는 주택이 고가주택(공시가격 9억원)일 경우에는 주담대 취급이 제한된다.

- 1주택세대가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역내 신규 주택을 구입할 수 있는가?

▲ 이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능하다. 다만 2년 이내 기존주택 처분, 기존주택 보유시 고가주택 구입 제한 등 1주택 세대의 추가적인 주택구입에 대한 제한사항은 모두 동일하게 적용한다.

- 1주택 세대가 규제지역내 해당 주택의 재건축과 재개발로 인해 이주비대출, 조합원 분담금대출을 받을 수 있는가?

▲ 이주비대출, 조합원 분담금 대출 취급이 가능하다. 다만 동 대출 취급기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결하여야 하며, 이를 위반할 경우에는 동 대출을 즉각 회수하고, 동 차주의 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한한다.

- 대책에서 1주택세대가 이사, 부모봉양, 직장근무 여건 등으로 규제지역내 추가주택구입을 위한 실수요가 인정될 경우 주담대가 허용되는데, 정부가 열거한 예외 사유만 인정되는 것인가?

▲ 실수요자 보호를 위해 정부가 예외 사례로 적시하지 않은 사례도 인정할 수 있다. 금융회사 여신심사위원회에서 차주의 특별한 사정이 예외로 열거된 사유와 유사한 것으로 인정될 경우에는 대출 승인이 가능하다.

- 2주택이상 보유세대가 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 추가 구입하고자 주택담보대출을 받는 경우에도 대출이 제한되는가?

▲ 2주택이상 보유세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주담대는 제한되지 않는다.

- 2주택보유 세대가 2주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는가?

▲ 2주택 보유세대는 기존주택을 모두 처분한다고 약정하는 경우에도 규제지역 내 주택 취득 목적의 주담대를 받을 수 없다.

- 2주택 세대가 직장근무 등으로 규제지역내 추가주택을 구입하고자 할 때 주담대를 받을 수 있는가?

▲ 2주택 세대에 대해서는 직장, 이사 등 규제지역내 주택 구입을 위한 주담대 허용의 예외사유가 인정되지 않는다.

- 2주택보유 세대가 기존 주택을 매도할 예정인 경우 1주택자에 준하여 규제지역내 주택에 대한 전세자금반환용도의 대출이 가능한가?

▲ 2주택보유 세대가 기존주택의 매매계약서(계약금 납입내역 포함)를 제출할 경우에는 1주택자에 준해 전세자금반환용도의 대출 취급이 가능하다. 다만 차주는 기존주택의 최종적인 매매 내역을 제출하여야 한다. 이를 제출하지 않을 경우에는 동 대출을 즉각회수하고, 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다.

- 2주택 이상 보유세대가 의료, 교육비 등의 목적으로 주택을 담보로한 생활안정자금을 받는 것이 가능한가?

▲ 그렇다. 2주택이상 보유세대도 대출기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정체결시 각 지역별 DTI 한도 내에서 집 한 채당(담보물건기준) 연간 한도 1억원의 대출 취급이 가능하다. 약정을 위반하여 추가주택을 구입할 경우, 해당대출을 즉각 회수하고, 해당차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다. 생활안정자금 관련 규제는 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용된다.

- 규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 용도로 주담대를 받을 수 있는가?

▲ 1주택보유세대는 고가주택이 아닌 경우 각 지역별 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 한도 내에서 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다.

고가주택의 경우 1주택세대가 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적으로 대출을 신청하는 경우에만 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다. 다만 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려운 경우와 이에 준하는 경우가 명백함을 입증할 경우에는 예외가 인정된다.

2주택이상 보유세대는 임차보증금반환 목적의 주택담보대출 신청이 제한된다. 다만 기존 주택 1채의 매매계약서와 계약금 납입 내역 등을 증빙한 경우에는 1주택자에 준하여 전세자금반환용도의 주담대가 가능하다.

- 연간 한도 1억원보다 더 많은 생활안정자금을 빌릴 수는 없는가?

▲ 금융회사별 여신심사위원회에서 승인을 받을 경우, 연간 한도 1억원을 초과한 생활안정자금대출이 가능하다.

다만 여신심사위원회의 승인을 받기 위해서는 1억원을 넘어서는 자금조달 필요성에 대해 명백하게 입증해야 하며, 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 대출 취급이 가능하다.

- 9·14일 전에 3억원의 주택담보대출을 받았다면 생활안정자금용도로 1억원의 추가 대출이 가능한가?

▲ 9·14일 전에 3억원의 주담대를 받은 경우에도 LTV와 DTI 비율 내에서 생활안정자금으로 연간 1억원 대출이 가능하다.

- 분양권도 주택보유수에 포함되는가? 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 아파트 분양권에 당첨되어 중도금대출을 받는 것이 가능한가?

▲ 분양권도 주택수에 포함된다.

이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존주택을 2년 내에 처분한다는 약정 체결 후에 중도금대출을 받을 수 있다. 다만 '기존주택 2년 이내 처분'의 기준은 새로 분양받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터다.

- 기존에 빌린 주택담보대출, 임대업대출의 만기를 연장할 때, 강화된 기준이 적용되는가?

▲ 기존 주담대의 단순 만기연장의 경우에는 강화된 기준이 적용되지 않는다. 다만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준 적용된다.

- 집단대출의 적용 기준은?

▲ 9·14일부터 입주자모집 공고 또는 착공 신고되는 사업장은 강화된 대출규제가 적용된다. 다만 9·14일 전에 이미 입주자모집 공고 또는 착공신고된 사업장이더라도 14일 이후 분양권 등을 전매했다면 강화된 규제가 적용된다.

◇ 전세자금 보증 관련
- 9·14일 행정지도를 시행했는데 전세대출 보증 제한 관련 사항도 행정지도에 포함됐나?

▲ 아니다. 행정지도는 주택구입목적 대출, 생활안정자금 등 대출 쏠림 발생 우려가 큰 주택담보대출 관련 사항에 대해서만 시행한다.

전세대출 보증요건 강화는 공적 보증기관(HUG, 주금공)의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행될 계획이다.

- 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택 범위는?

▲ 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 '상가 및 주택'으로 등재) 주택을 포함하여 합산할 예정이다.

주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택을 제외한다.

- 제도 시행 후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되나?

▲ 분양권과 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에 포함되지 않는다.

분양권(또는 조합원 입주권) 외 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한없이 공적전세대출보증 이용가능하다.

- 1주택자가 전세보증을 받으려는 경우 소득 ‘1억원 기준’이 적용되는데, 산정방법은?

▲ 부부합산 기준으로 근로와 사업, 연금, 기타소득을 합산해 평가하고 소득이 없으면 세무서(홈택스) 사실증명원으로 입증하면 된다.

소득발생기간은 1개월 이상인 경우 인정되고, 12개월 미만 소득은 연환산하여 적용한다.

- 10월 중 규정 개정에 따라 제도가 시행되면 원칙적인 적용 대상 계약은?

▲ 원칙적으로 개정규정 시행일 후 대출신청분부터 적용된다.

- 임차인이 제도시행(10월 중) 전부터 전세대출보증을 이용하다가 제도 시행 후 전세계약을 연장하게 되면 공적 전세대출 보증(주금공, HUG)도 연장이 가능한가?

▲ 개정 제도 시행시점(10월 중) 전에 종전규정에 따라 이미 전세보증을 이용하다가 이를 연장하게 된 경우에는 경과조치를 적용한다.

다주택자의 경우 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 허용한다. 1주택자의 경우, 부부합산 소득 1억원이 넘더라도 종전 요건에 따라 허용한다.

- 제도시행 후 다주택자는 공적전세보증 이용이 전면 제한되는데 서울보증보험(SGI) 전세보증상품은 이용 가능한가?

▲ SGI도 정부 정책취지 및 민간보증회사의 역할을 종합 감안하여, 다주택자에 대한 보증을 제한하는 방안을 검토 중이다.

10월 중 공적보증제도와 맞추어 제도를 개선할 예정이며 이후 다주택자의 이용은 공적보증과 동일하게 제한된다.

- 제도시행 후 1주택자가 부부합산 소득이 1억원 이상인 경우 공적전세보증 이용이 제한되는데, SGI 전세보증상품은 이용 가능한가?

▲ SGI는 1주택자에 대한 소득요건의 경우, 현행 수준을 유지하거나(소득요건 미도입), 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중이다.

향후 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자의 상당수가 SGI 보증을 이용할 수 있을 것으로 예상된다.

◇ 임대업대출 관련
- 사업자대출 중 주택담보대출 LTV 규제 대상은?

▲ 주택을 임대할 수 있는 개인사업자(이하 주택임대사업자)가 임대사업활동을 위해 투기지역 및 투기과열지구 소재 주택을 담보로 사업자대출을 받는 경우에 적용한다. 임대사업자의 임대용 주택뿐만 아니라 주택법 제2조 제1호에 정하는 모든 주택이 대상이다.

다만 동 대출규제는 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받는 경우에만 적용된다. 건물을 새로 건축하여 임대주택을 신규공급하고자 하는 경우에는 적용되지 않는다.

- 사업자대출 중 주택담보대출 취급제한 대상은?

▲ 주택임대사업자의 기존 주택담보대출 보유여부와 신규로 취득하는 임대용 주택 소재지에 따라 주택담보대출의 취급을 제한하고 있다. 이미 주택담보대출(가계대출, 개인사업자대출 모두 포함)이 있는 경우 투기지역 소재 주택 취득을 위한 주담대 취급을 제한한다.

주택담보대출 보유여부와 관계없이 투기지역 및 투기과열지구 소재 고가주택(공시가격 9억원 초과) 취득을 위한 주담대 취급이 제한된다.

- 주택임대업대출 관련 강화된 규제는 언제부터 적용되는가?

▲ 원칙적으로 9·14일 신규 대출 신청분부터 적용하되 9·13일까지 ①주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, ②금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주, ③금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 및 이에 준하는 차주에 대해서는 종전규정을 적용한다.

- 주택임대사업자가 이미 받은 임대업대출 만기를 연장할 경우, 강화된 LTV 규제가 적용되는가?

▲ 대출자가 임대업을 계속 영위할 경우에는 기존 LTV 비율대로 만기 연장이 가능하다. 다만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준이 적용된다.

- 이미 주담대가 있는 주택임대사업자는 투기지역내 주택취득 목적의 신규 주담대를 금지하고 있는데 주택취득 목적이 아닌 대출은 가능한가?

▲ 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개·보수 등 운전자금 성격의 임대업대출은 가능하다.

다만 용도 외 유용시 동 대출을 즉각적으로 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한할 예정이다.

- LTV 규제가 도입되어도 RTI비율을 준수해야 하는가?

▲ 그렇다.

- 제조업 및 주택임대업 등 복수사업자등록증을 보유한 사업자가 제조업 영위 목적으로 주택담보대출을 신청하는 경우에도 LTV 규제 대상인가?

▲ LTV 규제 대상이 아니다. 다만 해당 사업자가 동 주택담보대출을 제조업 영위 목적으로 사용하지 않을 경우 동 대출을 즉각 회수하고 동 차주의 사업자대출을 최대 5년간 제한한다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com