[서남종 KB부동산신탁 대표] “부동산 개발업 리스크 관리에 역점”

[한국금융신문 홍지인 기자] “부동산시장의 불확실성이 커지고 있는 상황에서 부동산신탁업계 특정 신탁상품의 위험보다는 부동산 개발업에 대한 전반적인 위험이 커지고 있는 상황이라고 생각합니다.”

서남종 KB부동산신탁 대표이사는 한국금융신문과의 인터뷰에서 다양한 리스크 우려에 노출된 업계가 시장수요에 부합하는 다양한 상품과 서비스를 개발해 시장 규모를 키울 것이라고 예측했다.

서남종 대표는 KB부동산신탁 역대 대표 중 처음으로 KB금융지주 출신이다.

부동산신탁 업계가 빠르게 성장하고 있는 시점에 지주에서 선임된 서 대표는 업계의 많은 관심을 받고 있다.

서 대표는 과거 KB국민은행 리스크관리그룹 부행장을 역임하던 시절 “리스크관리” 개념을 “리스크전략” 으로 전환하는 혁신을 시도했다. 단순한 리스크 사후관리가 아닌 “전략적 접근”을 통해 리스크를 선제적으로 관리하는 개념으로 전환시킨 것이다.

KB금융지주 CRO로 근무하는 동안에는 디지털 혁신에 동반될 수 있는 새로운 유형의 리스크 대응체계 및 ESG와 금융소비자 보호를 위한 리스크 관리 체계를 강화해 이목을 끌었다.

◇ “(리스크 대비 위해) 중장기적 유동성 대응력을 키워야 할 것”

KB금융지주 CRO 재임 당시 접한 부동산신탁업에 대한 높은 이해도와 조직관리 역량 등을 인정받아 KB부동산신탁을 이끌게 된 서남종 대표는 업계의 리스크 요인으로 4가지를 꼽았다.

첫 번째는 부동산 금융부문에 대한 익스포져(리스크 노출 금액)다. 서 대표는 “국내 부동산 가격이 급격하게 상승함에 따라 다수의 금융기관, 건설회사 및 부동산신탁사가 부동산 금융부문에 대한 익스포져를 증가시켜 왔다”며 “이에 대한 관리가 중요할 것으로 생각 된다”고 말했다.

서남종 대표는 리스크 선택의 이유로 최근 부동산 상승 흐름이 국내 요인뿐만 아니라 글로벌 유동성 장세가 기인한 측면도 상당하기 때문이라고 밝혔다.

그는 “글로벌 금융시장 불확실성과 변동성에 대응하기 위해 중장기적 유동성 대응력을 키워야 할 것”이라며 “부동산 분양시장 위축에 대비한 리스크관리가 필요하다”고 덧붙였다.

두 번째 리스크 요인으로는 업계 경쟁 심화를 꼽았다. 부동산신탁업계는 지난 2019년 우리금융과 신한금융이 진입하며 금융지주 신탁사가 늘어났다. 이어 2018년 발표된 부동산신탁업 신규인가 추진방안에 따라 10년 만에 신생 3사가 업계에 진입했다.

신규 금융지주 신탁사인 우리자산신탁과 아시아신탁은 지주 편입 후 공격적 영업을 펼쳤고 신생 3사도 성장에 집중하며 부동산신탁업계의 경쟁은 그 어느 때보다 고조되어있는 상황이다. 서 대표는 “부동산신탁사간 경쟁은 보수율 경쟁도 있지만 리스크 정책을 완화하는 경쟁도 있다”며 “경쟁심화로 인해 수익성이 악화되고 신탁사의 리스크 부담이 가중될 수 있다”고 설명했다.

세 번째 리스크는 건설사 재무상태다. 국토교통부 건설산업통계에 따르면 지난 2019년부터 폐업하는 종합 건설업체는 연간 200여개 이상, 전문 건설업체는 400여개 이상이다. 대규모 비용투자와 미분양 리스크에 노출되는 건설업의 재무 상태는 주로 불안정하다.

부동산신탁사의 경우 책임준공형 토지신탁 사업 시 중소형 건설사를 시공사로 선정하는 경우가 많은데 중소형 건설사는 재무상태 불안이 더욱 심하기 때문에 ‘책임준공’을 해야 하는 신탁사에게는 리스크가 된다. 서 대표는 “건설회사 재무상태 악화로 인해 신탁사에 건설사의 신용위험이 전이될 위험이 있다”고 말했다.

마지막 리스크는 소비자 요구다. ‘더 나은 거주’에 대한 소비자들의 욕구가 커져가는 가운데 거주지를 만들고 판매까지 진행하는 신탁사의 역할을 중요하게 여긴 것이다. 서 대표는 “실물경제나 금융시장과 관계없이 소비자의 우수한 품질요구도 주택공급자인 신탁사가 고려해야 할 중요한 부분이라고 생각 한다”고 밝혔다.

◇ 다양한 리스크 대응 마련

서남종 대표는 부동산신탁업계 리스크를 분석과 KB국민은행·금융지주에서 얻은 노하우를 발휘해 KB부동산신탁을 부동산신탁 업계 Top-Tier로 성장시키는 목표를 세웠다.

서 대표는 주어진 자기자본 범위 내에서 적정한 한도를 설정하고, 각종 규제에서 정한 대손충당금을 적립하여 손실흡수능력을 강화하는 등 리스크관리 원칙을 철저히 준수하고 있다.

그는 “회사의 우수한 재무적 융통성에도 불구하고 중장기적인 유동성 관리를 고도화하고자 노력하고 있다”고 말했다.

건설회사의 재무 상태에 대해서는 수주 전 심층적 분석뿐만 신탁사와 건설회사간 협업관계를 잘 유지해 건설사가 분양성이 우수한 사업에 공사비와 공사기간을 여유 있게 확보할 수 있도록 노력하고 있다.

부동산 시장의 소비자인 수분양자의 요구를 충족하기 위해 공정관리 인원을 증원하여 분양물건의 품질관리 강화에도 힘쓰고 있다.

서 대표는 “분양물건 품질 강화를 위해 기술 인력 충원을 추진하는 등 수분양자, 부동산개발사업 시행자, 투자자, 건설회사, 소규모 하도급업체 등 어느 고객 하나 소홀히 하지 않고자 한다”고 했다.

◇ KB금융지주와 협업 강화

서남종 대표는 KB금융지주와의 협업 강화를 통해 KB부동산 신탁의 경쟁력을 강화할 계획이다.

KB부동산신탁은 이미 KB금융그룹 내 부동산금융 사업에서 KB국민은행과 증권, 캐피탈, 저축은행 등과 많은 시너지를 창출하고 있다. 대표적인 것이 부동산 개발사업이다.

개발사업 준비단계에서 사업시행자가 사업 부지를 매입하고자 할 때 KB국민은행·저축은행·증권·캐피탈 등에서 토지비를 PF대출 하고 KB부동산신탁의 담보신탁상품을 활용할 경우 신속하고 저렴한 비용으로 이용할 수 있다.

진행단계에서는 KB국민은행·증권·저축은행·캐피탈 등 계열사가 사업비 목적으로 PF대출을 실행하면, KB부동산신탁은 신탁회사로서 사업주체가 되어 계열사 협업을 통해 안정적으로 사업을 운영한다.

부동산 개발사업 완료 후에는 수분양자를 대상으로 한 담보대출 등을 KB국민은행이나 저축은행에서 제공하고, 관련한 신축건물 화재보험 등 보험서비스를 계열사인 KB손해보험을 통해 제공한다. KB부동산신탁을 주체로 KB금융 시너지를 활용해 부동산 개발사업의 전 단계를 성공적으로 진행하는 것이다.

서남종 대표는 계열사 시너지 강화를 위해 능동적 태도를 취하고 있다. 그는 “부동산 개발사업의 Value-Chain 全단계에서 부동산금융부문 계열사와 시너지를 강화화기 위해 각 지역별로 구성된 One-Firm 전략회의에 적극 참여하고, 관련 계열사와 공동마케팅 또는 협업마케팅을 적극 추진하고 있다”고 밝혔다.

서 대표는 은행·증권·카드 등 그룹 내 주요 계열사와 협업을 통해 부동산금융 분야의 새로운 비즈니스를 발굴하고 KB부동산신탁의 지속성장기반을 마련하고자 한다. 특히 개발시장 흐름에 따라 블라인드 펀드 조성 협업에 관심을 두고 있다.

최근 부동산 개발시장은 부동산신탁사와 증권사 및 자산운용사 등이 협업해 블라인드 펀드를 조성하고, 이를 통해 우량한 사업을 선점하여 사업을 진행하는 사례가 많이 포착되고 있다. 서 대표는 “이런 시장 상황에 따라 KB부동산신탁에서도 KB금융그룹 계열사와 다양한 형태로 블라인드 펀드 조성을 협업하고자 한다”고 말했다.

◇ “부동산신탁업 플랫폼 기업 출현 예측”

서남종 대표는 향후 부동산신탁사들의 수익 다변화 노력이 더욱 활발해 질것으로 예상했다. 서 대표는 “2021년 부동산신탁시장은 코로나19의 장기화 등 시장 환경 개선이 전반적으로 더딜 것으로 예상 된다”며 “부동산신탁사간 경쟁이 치열해 지고 업계에서는 수익다변화 노력들이 보다 활발하게 전개될 것”이라고 밝혔다.

서 대표는 개발사업에 치중되어 있는 부동산신탁업이 단순히 부동산사업을 넘어 ‘신탁업’ 본연의 역할을 강화할 것으로 봤다.

그는 “고령화시대에 진입하면서 개인자산의 장기적 관리 또는 세대 간 부의 이전을 위한 자산관리 수단으로서의 신탁 기능은 현재까지 미흡한 상황”이라며 “앞으로 부동산신탁업은 개발사업 뿐만 아니라 신탁업 본연의 기능인 신탁재산 관리 기능을 활용해 자산관리(부동산관리)업무에 대한 시장수요에 부합하는 다양한 상품과 서비스를 개발해 나갈 것”이라고 밝혔다. 이어 “이를 확대해 나감으로써 신탁시장은 더욱 더 성장할 것으로 예상 된다”고 의견을 더했다.

KB금융연구소의 ‘2020년 부자보고서’에 따르면, 우리나라에서 금융자산 10억원 이상을 보유한 부자는 2019년 35만 4000명으로 크게 늘어났다. 부자가 보유한 자산 중 56%는 부동산으로 2012년 이후 비중이 점차 확대되고 있다고 한다. 서 대표는 “고액자산가들의 자산 중 많은 비율을 차지하는 부동산에 대한 신탁수요도 점차 증가할 것으로 여겨진다”고 했다.

서남종 대표는 부동산신탁업 플랫폼 기업 등장 가능성도 언급했다. 그는 “향후 디지털 대전환 시대에 맞춰 부동산신탁업계에도 플랫폼 기업이 출현할 것이라고 조심스럽게 예측해 본다”며 “다수의 고객으로부터 다양한 부동산 자산을 수탁 받아 원스톱 서비스를 제공하는 등의 방향으로 업계가 성장할 수 있을 것이라고 예상해 본다”고 말했다.

▶▶ He is…

△ 1963년생 / 전북대학교 경제학과, 고려대학교 대학원 (경제) 졸업 / 前 KB 국민은행 자금부장, 재무기획부장 / 2016년 KB국민은행 전북지역영업그룹대표 / 2017년 KB국민은행 중앙지역영업그룹대표 / 2018년 KB국민은행 전무(리스크관리그룹 CRO) / 2019년 KB국민은행 부행장(리스크전략그룹 CRO) / 2020년 KB금융지주 부사장(리스크관리총괄 CRO) / 2021년 1월~현재 KB부동산신탁 대표이사

홍지인 기자 helena@fntimes.com