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[‘불패신화’란 없다? 기로에 선 부동산 시장 (2)] 추가 공급 물량으로 시장 안정화? ‘반짝 하락’ 시각도 팽팽

기사입력 : 2022-03-08 11:59

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[WM국 김민정 기자] 지난해까지 고공행진을 이어온 아파트값이 최근 대출 규제와 기준금리 인상 여파로 심상찮다. 거래량이 눈에 띄게 줄고 집을 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 더 많아지면서 매물이 쌓이는 모습이다.

각종 지표들이 보합세를 보이자 일각에서는 집값이 ‘변곡점’에 가까워졌다는 하락론이 고개를 들기 시작했다. 하지만 여전히 상승세가 당분간 이어질 것이라는 상승론도 팽팽히 맞서는 분위기다.

고개 드는 집값 하락론… 정부 신규 공급 추가계획 예정

서울 아파트값이 최근 하락세로 돌아선 후 인천·경기 지역까지 상승세가 꺾이면서 수도권 부동산 시장이 빠르게 식고 있는 분위기다.

정부도 2·4 주택공급대책(3080+ 공급대책) 외에 총 12만 3,000호 규모의 신규 주택공급 후보지를 예정한 만큼, 부동산 시장의 관망세는 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 다만 실제 주택 공급이 이뤄지기 전까지 시차가 있어 정부 바람대로 시장 안정화가 이뤄질지는 여전히 미지수다.

최근의 공급 계획들로는 그동안 집값 급등의 근본 원인으로 지적된 공급 부족을 해결하기 어려운 탓이다. 현 정부는 역대 어느 정부보다 집을 많이 지었다고 하지만 실제론 기본적인 수요도 충족하지 못한 것으로 드러나고 있다.

국토부에 따르면 2017~2020년 4년간 전국에 새로 지어진 연평균 주택 수가 55만가구로 이전 2005~2016년 연평균(39만가구)보다 40% 늘었다.

하지만 주택 수급 상황을 보여주는 주택보급률(일반가구수 대비 주택수 비율)은 뒷걸음질 쳤다. 주택 부족이 심한 서울이 가장 많이 후퇴했다. 2020년 기준으로 94.9%로 주택이 일반가구보다 20만가구 적다. 94.9%는 거의 10년 전 수준(2012년 94.8%)이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “새집보다 재건축 등으로 멸실되거나 일반가구수가 늘면서 절대적으로 필요한 주택이 더 많아 보급률이 내려갔다”며 “서울 주택공급 부족이 심각하다는 것을 단적으로 보여준다”고 말했다.

지난해에도 신축 물량이 증가 가구와 멸실 주택수와 비슷할 것으로 보여 서울 주택 부족이 별로 나아지지 않았다.

공급 확대 계획이 요란하지만 지어져 실제 공급으로 이어지는 데까지 상당한 시간이 걸린다. 정부가 주도하는 공공복합단지 등 주택 사업도 강남 등 인기 지역에선 조용하고 주변부 정도에서 추진되고 있다.

정부가 집값 안정을 기대하는 금리 인상이나 유동성 감소는 부는 바람일 뿐이고 집값 안정은 공급 문제를 해결해 불씨를 잡아야 한다. 여전히 살아 있는 불씨가 다음 정부의 규제 완화를 만나면 되살아날 수 있다. 바람의 방향이 언제든 바뀔 수 있는 것이다.

투매에 가까울 정도로 매물이 급증해야 집값이 뚝 내려가는데 현재 미분양은 2000년대 초·중반 집값 급등 때보다 적다. 지난해 11월 기준으로 전국 1만 4,000가구다. 지난해 못지않은 ‘불장’이었던 2006년에도 7만가구 쌓여 있었고 금융위기 직전엔 10만가구가 넘었다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 정부의 2·4대책의 핵심은 서울 노후도심의 고밀개발”이라며 “사업추진에 반대하는 목소리도 여전히 크고 사업유형별로도 단점이 명확해 대량의 주택공급방안으로는 한계가 있다”고 진단했다.

“하락? 속단은 이르다!” 재건축 단지 중심으로 매매가 상승 전망

전문가들은 최근의 집값 하락세가 대세 하락으로 이어지기는 어렵다고 내다봤다. 무엇보다 과거 집값 하락기와 달리 대외 여건이 양호하고 대대적인 정비사업 규제 완화가 예고돼, 오는 하반기부터는 주요 재건축 단지들의 매매가가 오를 것으로 분석했다.

특히 지금의 부동산 시장 상황은 지난 2008년 금융위기 이후 나타난 집값 폭락기와는 엄연히 다르다고 강조했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “글로벌 금융위기 시절 집값 하락은 대외적인 여건의 영향이 컸다”며 “지금은 가격 급등에 따른 부담감으로 인해 집값이 떨어지는 것이기 때문에 과거 집값 급락기와는 상황이 다르다”고 말했다.

이어 “주요 대선 후보들의 재건축 규제 완화 공약이 정비 사업 추진에 동력을 불어넣을 것”이라면서 “서울 강남권이 이러한 수혜를 가장 많이 볼 것으로 보인다”고 덧붙였다.

박원갑 부동산전문수석위원은 “대선과 지방선거를 앞두고 있기 때문에 최근의 하락세는 올해 상반기까지의 ‘반짝 하락’으로 보인다"며 "하반기에 들어서는 전세 2년 만기로 인한 탈전세 내 집 마련 수요가 나타날 것"이라고 했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장도 “주택공급 확대를 위해서는 정비사업에 손을 안 댈 수가 없다”면서 “유력 대선 후보들이 재건축 규제를 완화하려는 것이 과거 집값 하락기와의 가장 큰 차이”라고 했다.

또한 그는 “지금의 하락은 선거를 앞두고 부동산 정책에 대한 불확실성이 커지면서 나타난 것”이라며 “대선 이후 재건축 규제 완화가 집값 방어를 위한 무기로 작동할 것”이라고 예상했다.

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집값 상승은 글로벌 대세? 금리 인상에도 유럽·일본 집값 올라

집값 거품론과 상승론 사이 갑론을박은 비단 우리나라만의 얘기가 아니다.

미국 연방주택기업감독청(OFHEO)에 따르면 지난해 9월 전미주택가격지수(348.4)는 1월(310.1) 대비 12.4% 올랐다. 코로나19가 본격적으로 확산한 2020년 3월(284.4)과 비교해보면 22.5%나 올랐다.

이는 자료가 집계되기 시작한 1988년 이후 최대 상승률이다. 영국은 2020년 9월~2021년 8월 사이 집값이 13.2% 뛰며 2004년 이후 최고 상승률을 기록했다.

부동산 거품의 대명사였던 일본 도쿄에서조차 집값이 급등했다. 지난해 5월 도쿄 집값은 1년 전보다 8.7% 상승해 2005년 이후 가장 높은 상승률을 보였다.

미국과 유럽, 일본 등 전 세계 집값이 가파르게 상승하자 곳곳에서 과거 글로벌 금융위기를 초래한 서브프라임 모기지 사태가 발생하지 않을지 우려하는 목소리도 심심찮게 나온다.

각국 중앙은행이 금리를 올리는 등 양적완화를 축소하는 움직임을 보이자 집값 거품론은 더욱 고개를 들기 시작했다.

하지만 코로나19 팬데믹 이후 경기 부양책을 적극적으로 펼쳐야 하는 각국 정부 입장을 보면 무턱대고 돈줄을 죄기도 쉽지 않은 현실. 집값 거품론 못잖게 저금리 기조가 계속되는 한 풍부한 유동성은 지속적으로 집값을 끌어올릴 것이라는, 상승론이 힘을 받는 이유다.

실제로 미국에서는 초저금리 기조가 계속되면서 매매용 주택 매물이 부족해졌다. 재택근무 확대로 쾌적한 주택 수요가 증가한 것도 집값 상승을 더욱 부추겼다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com

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