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2022.05.22(일)

[2022년 부동산 투자 해법(1)] 오르는 금리․멈춘 대출…2022년 부동산 투자는 딜레마

기사입력 : 2022-01-04 16:52

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[WM국 김민정 기자] 최근 경제 각료들이 연일 시장에 사상 최대로 늘어난 가계 빚과 자산 가격 급락 가능성에 대한 경고 신호를 보내고 있다. 동시에 금리 인상과 강력한 대출 규제를 예고하면서 부동산 투자 시장은 급속도로 냉각되는 분위기다.

가계부채는 1,805조 9,000억원으로 전년 동기 대비 10.3% 증가했고, 기업부채는 2021년 상반기 말 기준 2,219조 6,000억원으로 전년 동기 대비 7.3% 늘었다.

여기에 국내 은행의 대출이 증가하면서 대출 증가세가 실물경제 상황과 괴리를 보이고 있다는 점에서 부실화 가능성이 제기된다. 무엇보다 금리 인상과 대출 규제가 강화되고 있는 현시점에서 보이지 않는 잠재된 리스크를 고려한 투자 판단이 필요하다고 전문가들은 강조했다.

기준 금리 1% 시대… 금리 인상 앞에 장사 없다?

한국은행(한은)은 지난해 8월 기준금리를 0.50%에서 0.75%로 올린 후 11월에 금리를 다시 한번 추가 인상해 1%대로 올려놨다. 더욱이 올 상반기 또 한번의 금리 인상을 계획 중이다.

이에 전문가들은 금융권 대출한도 축소 등 가계 대출 규제와 추가 기준금리 인상 가능성이 맞물리면서 부동산 시장에도 본격적인 ‘금리 한파’가 찾아올 것으로 진단했다. 주택 가격 상승 기대감과 저금리를 등에 업고 ‘묻지마 주택 매수’에 나설 수 있었던 시장 상황은 이제 끝났다는 관측이 지배적이다.

실제로 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리가 지난 12월 16일부터 일제히 올랐다. 전날 은행권 주담대 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 급등한 데 따른 것이다. 변동형 금리를 택한 차주들의 부담이 더 커지게 됐다.

KB국민은행의 주담대 변동금리(신규 취급액 기준 코픽스)는 한 달 만에 3.58~4.78%에서 3.85~5.05%로 인상됐다. 이번 코픽스 상승(0.26%p)에 11월 말 적용된 유동성 관리원가(0.01%p)가 더해졌다.

우리은행은 3.58~4.09%에서 3.84~4.35%, NH농협은행은 3.63∼3.93%에서 3.89∼4.19%로 바뀌었다. 두 은행은 코픽스 상승분인 0.26%p를 그대로 반영했다. 0.26%p의 상승 폭은 2010년 2월 신규 취급액 기준 코픽스 공시가 시작된 이후 최대 기록이다.

은행연합회 관계자는 “신규 취급액 기준 코픽스는 11월 한국은행의 기준금리 0.25%p 인상에 따라 시중은행의 예·적금 금리가 대폭 오른 게 반영된 것으로 보인다”고 했다.

이와 관련 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 10월 가계대출규제와 금융권 대출한도 축소 움직임과 맞물려 부동산 구입 심리를 제약하고, 주택 거래량을 감소시킬 전망”이라고 설명했다.

이처럼 최근 유동성 축소 움직임이 본격화하자 주택 매수 심리가 빠르게 얼어붙고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 15일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 99.6을 기록하며 100 이하로 하락했다.

지수가 100 이하면 주택을 매수하려는 사람보다 매도하려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 매매수급지수가 100 이하로 내려간 것은 2020년 4월 초 이후 7개월 만이다. 이번 기준금리 인상은 움츠러든 주택 매수 심리를 얼어붙게 만들 가능성이 높다.

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초강력 대출 규제로 대출난민 증가… 양극화는 더 심화

여기에 지난해 하반기부터 실수요자 대출마저 막아버리는 초강력 규제가 시행되면서 부동산 대출 시장을 놓고 눈치싸움이 치열해질 것으로 보인다.

은행에서의 대출이 막히자 고금리 금융·사채로 옮겨가는 대출난민들이 늘어났다. 서울과 수도권의 주택가격 급등세와 세금 이슈로 거주 이전이 어려워졌고, 자산 증식 수단이 막히면서 양극화 현상으로 나타났다.

KB경영연구소 분석에 따르면 연이은 정부 대책에도 주택 매매가격 상승세는 지속됐다. 특히 지난 2020년 주택가격 상승세는 가팔랐다.

수도권 주택 매매가격은 지난해 1~8월까지 13.1%의 상승률을 기록한 데 반해 수도권 아파트는 같은 기간 18%가 올랐다. 지난 8월 기준 주택 평균 매매가격은 전국 4억 6,000만원(아파트 5억 2,000만원), 서울 8억 7,000만원(아파트 11억 8,000만원), 수도권 6억 2,000만원(7억 4,000만원)을 기록했다.

서울 및 수도권의 아파트 가격이 급등하면서 평균소득 가구의 주택 구입 부담이 커졌다. 소득 중·상위계층(소득 3분위)이 서울 평균 가격대 주택을 구입할 경우 약 13년이 소요된 것으로 나타났다. 지난 4년간 가구 평균 연소득은 약 1,000만원가량 상승한 반면, 서울 아파트 가격은 평균 5억 4,000만원이 상승한 것이다.

서울 아파트를 중위 소득 가구가 매입하려면 최소 18년 이상이 소요된다. 서울 지역 주택구입잠재력지수(HOI)로 살펴본 결과 서울 지역 중위 소득 가구가 구매 가능한 서울 지역 아파트는 전체의 5.6% 정도에 그치는 것으로 조사됐다.

주택가격 급등세에 비해 소득 수준이 늘지 않은 데다 주택담보대출 가능 금액이 크게 축소되면서 조달해야 하는 자금 규모는 이전보다 큰 폭으로 증가한 셈이다. 서울 및 수도권 아파트를 중심으로 가격이 급등하면서 전국 주택 상하위 가격의 격차 확대, 전국 1분위와 5분위 주택가격 차이는 10억원까지 확대됐다.

부동산 시장을 규제할수록 주택가격이 천정부지로 치솟자 자산 규모가 크지 않은 30~40대를 중심으로 주택 매수 시장 과열 현상이 나타났고 ‘영끌’과 ‘패닉 바잉’의 단초로 작용했다.

특히 부동산 규제의 사각지대에서 판치는 투기적 거래인 갭 메우기, 풍선효과 등으로 시장의 양극화는 더욱 뚜렷해지는 결과로 나타났다.

무주택자뿐 아니라 유주택자들도 서울이나 강남권의 주택 보유 유무에 따라 자산 격차가 심화되는 현상이 나타났다. 다주택자들은 보유세 증가와 양도세 중과로 상당수의 가구가 주택 매도가 아닌 증여를 택하는 계기로 작용했다.

실제로 부동산 가격은 지난 2014년부터 상승세를 보였는데 가격 상승에 비해 소득이 늘지 않는 불균형 상태가 지속되다 보니 빚을 내서 높은 가격의 자산을 사들인 것이 가계 빚 증가의 주요 원인으로 작용한 것이다.

가계대출 증가 속도가 상당히 빨라졌다는 점에서 향후 부동산 시장 리스크로 번질 우려가 있을 것으로 시장은 예측하고 있다.

이병윤 한국금융연구원 선임연구위원은 “지난 2020년 2분기부터 분기별로 보면 가계부채 증가율은 점점 높아지고 있다”며 “2020년 2분기 가계부채 증가율은 5.3%였는데 1년 만에 10.3%까지 상승했다. 현재 대출 규제를 전방위적으로 하고 있는데도 증가 속도가 빠르다는 것은 가계 빚 통제가 제대로 되지 않고 있다는 것”이라고 지적했다.

이 선임연구위원은 또 “소득과 대출 간의 괴리율이 커지는 것도 우려 요인”이라면서 “과거에는 은행대출 증가율과 명목 국내총생산(GDP) 성장률이 대체로 비슷하게 움직여 소득이 늘면 대출이 증가하는 형태였지만 2018년부터 GDP 성장률은 떨어지는데 은행대출 증가율이 가속화하면서 괴리율이 커졌다”고 밝혔다.

이어 “실제 2020년 GDP 성장률이 크게 떨어지면서 은행 원화 대출 증가율은 11.7%에 달했다”며 “괴리율이 커지면 작은 시장 충격에도 부실화 가능성이 높다”고 우려했다.

김진유 경기대 도시·교통학과 교수는 올해 치러질 대선 이벤트로 주택 정책의 변동성이 커질 수 있다는 점을 지적하며 “새로운 정권이 들어서면 부동산 정책의 변화가 예상되는 만큼 주택 정책이 잘못된 부분은 개선이 필요하지만 급진적인 개편이나 새로운 방안은 오히려 혼란을 야기할 수 있다”고 강조했다.

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올해 부동산 시장 최대 변곡점... 주택 공급↓·금리↑

한편 전문가들은 올해가 부동산 시장이 최대 변곡점을 지나는 계기가 될 것으로 전망했다. 새로운 정부가 들어서면 정책기조 유지 여부가 불확실하기 때문에 주택 공급 물량은 올해도 줄어들 것으로 전망된다.

재건축 시장은 주택가격 상승기 때마다 규제가 반복되는 현상이 나타나고 있다. 서울 지역 재건축 시장은 기존 주택가격 상승을 견인하는 주요 원인으로 지목되며 가격 상승기 때마다 규제 대상으로 부각된다.

최근 서울 주요 지역 내 신규 공급 가능 택지가 거의 남아 있지 않은 상황에서 재건축 규제 강화는 향후 공급 물량 축소로 이어질 수밖에 없다는 지적이다.

부동산114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만 463가구로 전년(3만 1,211가구)보다 34.4%가 감소할 전망이다. 2019년(4만 9,359가구)에 비하면 절반 이하로 급감하게 된다.

이 가운데 미국 금리 인상을 시작으로 글로벌 시장 전반으로 금리 정상화 흐름을 보일 것으로 보여 시장 위축이 불가피하다.

또한 올해는 글로벌 기조 흐름에 따른 기준금리 인상이 이어지면서 금리 정상화 단계를 밟을 것으로 예상된다.

한국은행이 선제적으로 금리를 올렸고 미국 연방준비제도(Fed, 연준)는 테이퍼링(자산 매입 축소)에 이어 올해 금리 인상을 예고한 상태다. 글로벌 주요 국가들도 긴축모드와 금리 정상화 분위기가 가속화되고 있다. 그럼에도 금융 정상화 속도의 불확실성이 내년 자산 시장의 리스크 요인으로 부각될 것이라는 우려가 제기된다.

임형석 한국금융연구원 선임연구위원은 “실물경기 정상화를 전제로 유동성 축소를 시도하고 있지만 공급망 혼란에 따른 인플레이션 압력과 대만의 지정학적 리스크 등이 현실화될 경우 실물경기 정상화가 예상보다 늦어질 가능성이 있다”고 말했다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 1월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com

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