[WM국 김민정 기자] 지난 몇 년간 전국 부동산시장은 말 그대로 ‘불장’이었다. 2013~2014년께 차츰 회복세를 보이는가 싶던 집값은 이후에도 쉬지 않고 급등했다. 사정이 이렇다 보니 내 집 마련 타이밍을 놓친 실수요자, 다른 집으로 이사 가려는 유주택자 모두가 집값이 언제까지 오를지, 떨어진다면 언제쯤 조정이 올지에 대한 전망에 귀 기울일 수밖에 없는 현실이다.

부동산 급등과 하락세 반복… 정부 정책의 한계 지적

황관석 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 지난 9월 13일 열린 ‘2021 한국금융투자포럼’에서 부동산 상승세가 대세 혹은 버블, 둘 중 하나를 뜻하는 것은 아니라고 밝혔다. 대세이기에 버블이 포함돼 있다는 것.

실제로 황 부위원장은 이 자리에서 장기 주택시장을 진단했다.

그는 “주택시장은 1986년부터 상승기 3번과 수축기 2번을 거쳤다. 1980년대 말 3저 호황, 2000년대 중반 닷컴버블과 카드사태, 최근 부동산 활성화로 가격이 오르는 가운데 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 인해 가격 상승 폭이 커졌다”며 “1990년대 주택 200만가구 공급 이후 IMF 외환위기로 급락했고, 또 2008년 글로벌 금융위기로 총 두 번의 수축기를 맞았다”고 밝혔다.

이어 황 부연구위원은 최근 지역별 주택가격 변화를 설명하며 2015년부터 서울 중심으로 가격이 상승하다가 코로나19 이후 수도권(인천·경기)과 동반 상승하는 현상을 확인했다고 했다.

황 부연구위원은 “지난해와 올해의 경우 아파트 선호 현상과 똘똘한 한 채, 유동성 등으로 수도권과 지방 모두 주택가격이 강세”라면서 “지난해 정부는 상반기 코로나19 위기 극복을 위해 기준 금리를 추가 인하(1.25%→0.5%)했고, 이로 인해 유동성이 커지며 가격 상승 폭이 확대됐다. 이는 OECD 주요 국가에서도 공통적으로 나타나는 현상”이라고 설명했다.

황관석 부연구위원은 “주택정책은 단기적인 가격 변동성 완화에 일부 기여하나 주택시장 국면 전환에는 한계가 존재한다”며 “정부 대책 발표 이후 단기적으로 시장이 안정세를 보였으나 다시 반등하는 현상이 반복되고 있는데, 이는 정부 정책의 한계로 이해해야 한다. 주택시장은 수축과 확장이라는 큰 흐름이 있다”고 말했다.

주택시장 2023년 이후 장기간 안정화 전망

그렇다면 우리 부동산 시장은 도대체 언제쯤이나 안정화될 수 있는 것일까.

이에 대해 황관석 부위원장은 내년까지 주택 가격 상승요인이 우세하나, 2023년 이후에는 점차 하향 안정화될 것”이라고 전망했다.

단기적으로 주택 가격 고공행진이 지속될 것이라는 배경으로는 ▲저금리 기조에 따른 풍부한 유동성 ▲아파트 입주물량 감소 ▲코로나19 백신보급 확대에 따른 세계경기 회복 등이나, 중장기적으로 ▲높은 가계부채 수준 ▲금리인상 ▲주택공급 확대 및 수요억제 정책 등은 하락요인으로 작용할 것으로 예상했다.

황 부연구위원은 “아파트 입주물량이 수요 대비 공급이 부족한 수준”이라고 지적했다. 그럼에도 그는 “주택시장은 장기적으로 하향 안정화를 보이지 않을까 본다”고 밝혔다.

우선 금리의 경우 급격한 인상 가능성은 낮을 것이라고 내다봤다. 선진국화에 따라 잠재성장률이 점차 낮아지고 있는 상황에서 인플레이션 압력이 작아질 경우 급격한 금리 인상을 할 이유는 적기 때문이다.

2023년 이후 계획된 정부의 주택공급이 본격화하면 주택 가격 안정효과도 기대된다.

황 부연구위원은 “주택가격이 단기간 크게 상승한 상황에서 투자수요가 위축되고, 금리인상 기조, 높은 가계부채는 향후 주택소비를 제약한다”고 분석했다.


※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com

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