[부동산 뉴스와 해설] 올해도 이어질 집값 고공행진, 나에게 맞는 액션 플랜은?

2020년은 코로나19뿐 아니라 부동산 문제로 힘든 한 해였다. 정부가 매매와 전세 시장을 안정시키기 위해 정책을 쏟아내면서 부동산 뉴스가 SNS를 도배했다.

부동산블루, 패닉바잉, 영끌, 벼락거지 등 많은 신조어가 회자됐다. 하지만, 업계나 전문가들이 바라보는 2021년 부동산 전망도 그리 밝지는 않다. 대부분 지난해에 이어 올해도 전세 대란과 집값 상승이 계속될 것으로 점치고 있다.

▶전세난에 따른 매매수요 증가, 풍부한 유동성, 입주물량 감소 등 상승요인 지목

▶취득세, 양도세 등 거래비용 부담 급격히 늘어 매물잠김 역시 지속될 것으로 예상

▶주택산업연구원: 전국 매매 1.5%, 전세 3.1% 상승 전망

▶대한건설정책연구원: 전국 매매 2%, 서울 1% 상승 / 전세 전국 4%. 서울 3% 수준

▶한국은행도 집값 상승 전망

▶입주물량 등 공급부족과 임대차법 시행 등으로 전세물량이 부족해져 전세가격이 상승하고, 전세가격 상승은 결국 매매가격을 지지하여 상승세로 예상

▶주택수요자의 매수심리지수도 역대 최대치로 상승

2020년 시장을 되돌아보자. 전세가격은 공급부족에 따른 수급불균형 등의 영향으로 상승이 예고된 상태였다. 특히 주택가격이 상승함에 따라 전세가격도 연동해 상승하는 구조적인 문제도 있다.

예를 들면 주택가격이 10억원일 경우 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율) 60%를 적용하면 전세가격은 6억원이 된다.

그런데 주택가격이 15억원으로 상승하면 전세가율을 똑같이 60%를 적용하더라도 9억원으로 오르게 된다. 전세가격은 일반적으로 주택가격 상승분에 따라 연동 상승하는 구조다.

여기에 임대차 2법(계약갱신요구권, 전월세상한제) 등이 결정적인 역할을 했다. 계약갱신요구권 행사로 시장에 전세매물이 나오지 않고 잠기는 데다, 신규 계약은 4년 치 상승분을 한꺼번에 반영하려고 몇 억원씩 상승했다.

시장을 안정시키려던 정책이 도리어 가격상승에 기름을 부은 꼴이 되어 버렸다. 임대차 2법의 실시 시기도 한 몫 했다. 전세가격이 상대적으로 안정세를 보이던 대략 2년여 전쯤이 적당했다.

가격상승 시점에 시행하니 부작용이 커졌다. 모든 일의 타이밍(실시 시기)은 일의 성패를 좌우하는 중요한 변수다.

결국, 매매시장과 전세시장은 공급부족과 저금리에 따른 유동성 증가, 철도 등 개발호재, 규제의 부작용(풍선효과 등)이 얽혀 상승세로 마감했다.

2021년 매매시장은 종전의 영향요인인 공급부족, 저금리, 유동성, 매수심리, 분양시장 활성화, 인플레이션 등 상승변수가 건재하다. 이 추세는 꺾일 기미를 보이지 않고 있다.

하락변수의 대표 격인 부동산정책은 이미 만성이 됐다. 대출금리 인상(?), 조세 강화, 경기침체 등의 영향력은 상승변수에 눌리는 형국이다. 실수요자의 심리가 매우 중요하다.

이들의 방향성이 시장의 판세를 좌우할 수 있기 때문이다. 매수 대기자의 70%가량은 집값 상승에 무게를 두고 있다.

특히 전월세 가격상승에 따른 중저가 주택 위주의 매수전환 수요는 여전히 유지될 개연성이 높다. 결과적으로 전세에서 촉발된 가격 상승세는 다시 매매가격을 지지하는 악순환 구조로 진행될 확률이 높다.

아울러 서울 강남발 가격상승이 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)과 금관구(금천구, 관악구, 구로구)로 확대되고, 경기도를 넘어 지방까지 확산되는 키 맞추기 현상이 나타나고 있다.

서울의 아파트 공급부족 못지않게 경기도의 지역별 수급불균형 문제도 심각하다. 인천지역은 다행히 유지되지만, 상대적으로 저평가된 가격상승세를 막지는 못할 것으로 전망된다. 광역시 또한 자유롭지 못하다.

특히 울산과 광주의 공급부족은 두드러진다. 경남을 비롯한 기타 지방도 본격적인 지방시대를 맞이할 채비를 했다. 지난 몇 년간의 하락을 뒤로하고 상승 초입 단계에 진입했다.

큰 틀의 방향성에서 2009년 대세 상승기의 시작과 유사하다. 입주물량이 감소하고 미분양주택이 급격히 소진된 결과다. 전국 미분양주택 물량은 2020년 11월 기준 2.4만호로 급감했다.

지난 10년간 최저 수준이다. 미분양주택은 이제 주택시장의 부담이 아니다. 오히려 공급부족의 신호로 해석해야 한다.

주택가격의 상승세를 차단하기 위해서는 원인분석을 철저히 해야 한다. 가장 먼저 지목된 부분은 공급부족이다. 공급은 신규 입주물량을 늘리는 방법이 최선이다.

다만, 건축기간 등 물리적인 한계로 단기간 내 이루기 쉽지 않다. 자칫 심리적인 안정 기대치에 머물 수 있다. 그렇다고 절대로 효과가 없다는 의미가 아니다. 중장기적인 관점에서 꾸준히 실행되어야 한다. 다만, 단기 공급확대 방안과 동시에 진행되어야 한다.

짧은 시간 내 매물을 늘리는 방법은 기존 주택인 재고 물량을 회전시켜야 한다. 다름 아닌 다주택자의 물량을 매매하는 것이다. 하지만, 다주택자는 양도소득세 중과로 매도를 꺼리고 있다.

또한 임대주택으로 등록되어 있거나 증여를 통해 퇴로를 확보하려고 한다. 정부는 다주택자의 매도를 유도하기 위해 종합부동산세율을 2배가량 인상하고, 6월 1일부터 양도소득세를 추가로 더 중과하는 특단의 정책을 내놓았다.

보유세 등의 부담이 크니 매도하라는 의미다. 하지만, 당장 양도세 중과 부담의 현실적인 벽이 더 높다. 여당은 다주택자 양도세 중과 완화를 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다고 생각한다.

그런데 정부는 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 10년 보유자에 한해 양도세 중과를 유예한 적이 있다. 처음은 아니다. 한번 기회를 준 상태니 다시 주지 않겠다는 의미로도 해석된다.

또한 불로소득을 회수해야 한다는 의지로도 보인다. 모든 부동산정책의 궁극적인 목적은 ‘주택시장 안정’에 있다. 아무리 정책의 선명성이 있다고 하더라도, 시장안정에 저해된다면 재검토해야 한다.

정책 그 자체는 하나의 수단일 뿐이며, 그 스스로가 목적이 될 수는 없다.

사실 공급의 핵심인 도심 고밀도 개발과 재건축·재개발 규제완화를 통한 사업추진 본격화 및 3기 신도시 물량 추가 확대 등 전방위적인 공급체계를 병행 실시해야 한다.

향후 다주택자의 추가 진입을 차단하기 위해서는 취득세 중과(조정대상지역 2주택자 8.8~9.0% / 3주택자 이상 13.2~13.4%) 지역을 조정대상지역이 아닌 행정구역 개념으로 재편해야 한다.

계속된 주장이지만, 수도권의 경우 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방은 광역시와 대도시(인구 50만명 이상)로 전환해야 한다. 물론 공시가격 1억원 이하인 예외사항도 투기차단을 위해 폐지해야 한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 2월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사]