코로나19 이후 부동산은 어디로? ⑷ 일시적 침체 불구 V자 반등 예상…가격 조정 오히려 ‘기회’

부동산 시장은 코로나 사태가 장기화되지 않고 6월경에 일정 부분 마무리만 된다면, 실제 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 물론 당분간 경제 전반의 활동 위축으로 침체는 불가피하다.

하지만 일상적인 침체로 되돌아 올 경우 경기침체와 부동산 경제는 종전처럼 분리된다.

부동산은 공급부족으로 인한 집중력, 저금리 기조의 유지와 금리인하로 부동산에 몰리는 자금 등 유동성을 고려하면 여전히 상승흐름을 이어갈 것으로 전망된다. 한마디로 시장전망은 V자 반등이다.

시장 위축은 일시적, 사태 진정되면 금세 회복될 듯

이번 코로나 사태에서 부동산 시장의 구매 주체인 중산층 이상 부유층의 타격은 크지 않을 수 있다. 그러나 자영업자와 저소득층의 실직 등에 따른 소득감소는 우려할 만한 수준이다.

이는 고가주택 매수자인 중산층 이상 부유층의 구매력은 여전히 건재하다는 의미다. 이들은 잠시나마 불편을 참고 기다렸을 뿐이다. 실직 등의 위험과 자산 감소로 인한 충격은 커 보이지 않는다.

문제는 코로나로 인한 경제침체가 1년 이상 지속되어 경제활동이 위축될 경우에는 경제성장률 자체가 절반으로 줄 수도 있다. 시장침체가 장기화되면 부동산 참여자도 매수를 하기보다는 대기수요로 전환될 수 있다.

저금리 상태지만 현금을 보유하는 것이 낫다는 판단을 한다. 단기적으로 서울 등의 주택가격이 급등한 상태이므로 부담도 큰 게 사실이다.

이럴 경우 가격조정은 불가피해 보인다. 특히 세계 경제까지 영향을 미치고 장기화될 때는 상당부분 하락할 여지도 있다.

전세시장은 양상이 다를 수 있다. 집은 사지 않을 수 있지만, 거주는 해야 하므로 전세안주와 공급부족이 가시화 되는 수도권을 중심으로 전세가격은 강세를 보일 수 있다.

소유자는 이미 진행 중인 보유세 증가를 전월세가격 인상으로 전가할 우려도 남아 있다.

분양시장은 나홀로 호황을 맞이했다. 분양가격 자체가 HUG의 분양가심사, 분양가상한제 등으로 시세대비 약 30% 저렴한 수준의 물건이 많기 때문이다.

시장이 침체되어 가격이 하락하더라도 입주시점인 대략 3년 후에는 회복할 확률이 높다. 이미 낮은 가격에 시작을 하고 향후 공급부족이 예고된 상태이므로 위험부담은 거의 없는 셈이다.

주변 시세대비 분양가의 경쟁력을 살핀 후 미래가치에 대한 기대가 큰 지역은 관심을 둬도 무리가 없다.

코로나19 사태는 부동산 자체의 문제라기보다는 외적인 원인이므로 해결되는 즉시 부동산 가격이 회복될 것으로 예상된다.

수요자는 당장은 사지 않지만 가격이 하락하면 매입에 나선다는 계획 아래 현금을 보유하고 있다. 대부분의 매수자가 같은 생각을 하고 있다. 결과적으로 가격은 일정 부분 조정되더라도 반등까지는 오랜 시간이 걸리지 않을 것으로 전망된다.

미래가치 높은 물량은 코로나 영향 미미…시장 늘 예의주시해야

따라서 실수요자는 이번 상황을 예의 주시해야 한다. 가격이 단기간 지나치게 급등한 측면이 있어 일정 부분 조정되는 것은 바람직하다. 건전한 조정으로 판단된다.

특히 6월 말까지 10년 이상 보유자의 다주택자 양도세 중과 한시유예 기간이다. 이때까지 매도를 하려는 마지막 급매물이 있을 수 있다. 이미 매도자의 90% 이상은 정리를 한 것으로 보이지만, 소량의 매물은 막판에 있기 마련이다.

관심지역에 가격이 조정된 물건은 관심대상이다. 이 기간이 지나면 다시 매물은 자취를 감출 확률이 높다. 더 이상 중과세를 감당하며 매도할 의미가 없기 때문이다.

사실 이런 가격 조정기에는 증여도 많이 나타난다. 저가에 증여를 통해 다주택자를 벗어나려는 시도도 있게 마련이다. 역으로 가격이 저렴하다고 갭 투자를 통해 다주택자가 되려는 현상은 바람직하지 않다. 1세대 1주택 비과세를 통한 주거 전략이 최고의 투자다.

경제침체 여파가 좀 더 깊어질 경우 부동산 시장의 침체도 연말까지 이어질 수 있다. 이 때도 마찬가지다. 2021년을 기약하기 보다는 하반기에도 여전히 관심을 가져야 한다.

내년에는 수도권뿐만 아니라 지방도 아파트 입주물량이 급감하는 시기이고 미분양 주택이 대폭 축소된 현실을 감안하면 수급불균형 문제가 불거질 개연성이 높다.

실수요자는 분양시장에 대한 관심도 게을리 해선 안 된다. 중장기적 관점에서 주택시장이 불안한 상황임을 감안하면, 내 집 마련은 서두르는 것이 보다 효과적이다.

[박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 박사]