공시가 현실화, 감당하실 수 있겠습니까? (3) 아파트 공시가격도 급등 예고…올 집값 향방 최대변수

[WM국 김민정 기자] 올해 고가 단독주택 공시가격이 급등하면서 보유세 부담에 대한 우려가 높다. 여기에 2월 12일 전국 50만필지에 대한 표준지 공시지가도 발표되면서 그 논란은 더욱 거세지고 있다.

특히 전문가들은 전체 주택에서 60%를 차지하는 아파트 공시가격이 뇌관이 될 것으로 전망하고 있다.

단독주택 공시가격 인상은 시작에 불과

국토부가 전국 지방자치단체에 통보한 전국 표준지 50만 필지 공시지가 상승률은 전국 9.42%. 2017년 전국 표준지 공시지가 상승률 4.94%, 지난해 6.02% 보다 훨씬 높다.

특히 서울은 지난해보다 13.87% 올라 지난해 상승률(6.89%)의 2배 수준으로 뛰었다.

서울에선 강남구가 23.13%로 가장 높고, 중구(21.93%), 영등포(19.86%) 등의 순으로 많이 올랐다. 특히 강남구를 비롯한 아파트 가격이 급등한 서울 지역의 경우 4월 30일 공시되는 공동주택 공시가격도 크게 오를 것으로 예상된다.

국토부는 아파트의 경우 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)이 이미 70%에 육박하는 만큼 단독주택 상승 폭만큼 오르지는 않을 것이라고 밝히고 있다.

다만 김현미 국토부 장관은 지난 1월 25일 표준주택 공시가격을 발표하면서 “아파트 가격이 많이 오른 지역의 경우 가격 상승분에 대해서는 적극적으로 반영하겠다”고 이야기한 바 있다.

국토부에 따르면 지난해 기준 공시가격의 시세반영률이 공동주택은 68.1%인 반면 단독주택은 51.8%에 불과했다. 시세가 많이 뛴 아파트의 경우 최소 시세 상승분만큼 오른다는 얘기다.

특히 최근 수년간 가격 상승률이 가팔랐던 강남권과 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 지역의 아파트 공시가격 상승률이 두드러질 전망이다.

한국감정원에 따르면 지난해 서울 아파트 가격은 강동구(12.17%), 마포구(11.03%), 송파구(10.40%), 동작구(10.13%) 등에서 가격 상승률이 두자릿수 이상이었다.

특히 공시가격이 시세의 65%선 수준이던 강남구와 서초구 등 강남권 고가 아파트들도 현실화율까지 합치면 올해 공시가격이 평균 20% 이상 뛸 가능성도 있는 것으로 업계는 내다보고 있다.

공동주택 공시가격 인상, 부동산시장 분수령 될 듯

표준지 공시지가가 10%에 육박하는 상승률을 보인 동시에 2008년 9.64% 상승 이후 11년 만에 최대폭이란 점에서 부동산 공시가격 현실화에 대한 정부의 의지는 더욱 명확해지고 있다.

업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 많게는 50% 이상 오르는 곳도 있을 것으로 보고 있다. 지난해 서울 등 주요 지역의 집값이 급등한 데다 정부가 공시가격을 실거래가격에 가깝게 올리겠다고 공언했기 때문이다. 지난해 서울 공동주택 공시가격 상승률은 평균 10.2%에 달했다.

앞서 당정은 보유세 강화를 위해 올해부터 종합부동산세 세율을 최대 3.2%까지 크게 올리고, 세부담 상한선도 최대 300%까지 확대했다. 보유세 폭탄을 기정사실화한 셈이다.

이에 따라 정부가 올해 공시가격을 실거래가격의 80%까지만 올려도 지난해 집값이 급등한 지역에서 주택을 소유하고 있는 사람들은 보유세 폭탄을 맞을 것으로 예상된다. 지난해까지 공동주택 공시가격 비율은 실거래가의 평균 65~70%였다. 그러나 서울 강남권 등을 비롯한 일부 지역은 이보다 낮게 책정돼 논란이 되기도 했다.

실제 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡ 아파트 한 채를 보유한 사람은 지난해보다 보유세가 200만원 넘게 오를 것으로 분석됐다.

이 아파트의 시세가 19억원 수준이라고 볼 때 시세반영률을 80%로 잡는다면 공시가격은 15억 2,000만원으로 지난해(12억 7,200만원)보다 크게 오른다. 이에 따라 올해 내야 하는 보유세는 재산세 301만원, 종부세 115만원, 도시계획세 127만원 등 총 631만원이다.

지난해 낸 보유세 409만원보다 222만원을 더 부담하게 되는 것이다.

이문기 국토부 주택토지실장도 표준지공시지가 브리핑에서 “최근에 시세가 많이 올랐거나 그간 시세와 공시가격의 격차가 현저히 컸던 일부 고가아파트의 경우 공시가격 상승폭이 크게 나타날 수 있다”고 말했다.

때문에 업계에서는 공시가격 실거래가 반영률이 어느 정도까지 오를 것인가에 따라 주택시장에 엄청난 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 실거래가 반영률이 80% 정도만 해도 이 정도 파괴력을 보이는 상황에서 이보다 더 오를 경우 다주택자는 더 이상 버티지 못할 것이라는 예상이 지배적이다.

다만, 정부가 공시가격을 갑작스럽게 올릴 수 있을지는 미지수다. 공시가격은 종합부동산세와 재산세 등 국세와 지방세, 상속·증여세 등 각종 국세와 지방세의 부과기준이 되는 것은 물론, 지역가입자 건강보험료, 기초생활보장대상자 판정, 재건축초과이익부담금, 학자금장기상환 대상자 등 각종 부담금과 사회보장제도 대상자의 판단기준으로 활용되고 있어서다.

따라서 4월 공동주택 공시가격 상승폭은 올해 주택시장을 가를 최대 변수로 보인다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com