[2018년 금융·부동산 10대 뉴스(2)] 규제+규제, 집값 안정화를 위한 발버둥

[한국금융신문 김민정 기자] 지난해 ‘8.2 부동산 대책’을 시작으로 2018년 8.27, 9.13 부동산 정책과 9.21 공급대책에 이르기까지, 투기수요를 억제하고, 신혼부부 등 서민을 위한 주택공급을 늘리기 위한 정책들이 마련됐다.

이는 결과적으로 수요를 줄이고 공급을 늘려 집값을 안정화시키기 위함이다. 그럼에도 올 한 해 서울의 집값은 하늘 높은 줄 모르고 올랐고, 이를 잡기 위한 잇단 규제로 역전세난 우려가 심화됐다. 우리를 들썩이게 했던 2018년 부동산시장을 되돌아본다.



올 한 해 부동산시장은 ‘로또 아파트’ 열풍이 거셌다. 정부의 부동산시장 및 대출 규제로 매매가는 하락했지만, 로또 아파트를 바라는 수요자들의 청약 의지는 높았기 때문이다.

특히 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 거둘 수 있는 강남권 분양시장에 사람들이 몰렸다.

지난 7월 부동산114가 조사한 ‘2018년 아파트 분양 선호도 설문조사’에 따르면 연내 새 아파트를 분양을 받겠다고 응답한 비율은 76.8%로 지난해 조사 때보다 6.3%포인트 늘었다.

이는 정부의 잇단 부동산시장 규제 걱정보다 새 아파트로 인한 시세차익 기대감이 더 커 청약 열기가 식지 않을 것이라는 의미다. 또 당분간 집값이 하락, 또는 조정 국면이 지속될 것이란 전망이 이어진 것도 실수요자의 눈을 새 아파트로 돌리는 데 한몫 했다.



정부는 8월 27일 투기지구 추가 지정과 수도권 지역 주택 공급을 골자로 하는 ‘8.27 부동산 대책’을 발표했다. 대책은 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구로 추가 지정했다.

부산시 기장군의 청약조정대상지역 해제, 오는 2022년까지 수도권 주택 공급 확대 등도 골자다. 이에 따라 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·영등포·강서 등 기존 투기지역에 종로·중구·동대문·동작구를 투기지역으로 추가 지정했다.

경기도 광명시, 하남시도 투기과열지구로 추가했다.

하지만 결과적으로 부동산 가격은 진정되지 않았고, 더욱 강력한 세제조치가 필요하다는 비판이 쏟아졌다.



9·13 부동산 대책을 한 마디로 요약하면 다주택자나 고가주택자의 세금 부담은 늘리고, 투기를 목적으로 한 대출은 원천 봉쇄다. 3주택 이상, 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세를 최고 3.2% 인상했고 세부담 상한도 150%에서 300%로 상향됐다.

주택담보대출 조건도 까다로워졌다. 조정지역 내에 2주택 이상을 소유하고 있다면 주택담보대출이 불가하고, 1채만 소유했다고 하더라도 부모 봉양 등의 특별한 사유가 아닌 이상 주택담보대출이 불가능하다.

공시가 9억원 이상의 고가주택자도 실거주 목적이 아니라면 대출이 불가능하다. 다주택자에겐 전세자금대출도 원천 봉쇄되며, 1주택 소유자라고 하더라도 부부합산소득이 1억원 이상이면 전세자금대출이 되지 않는다. 집값의 최대 80%까지 대출이 가능했던 임대주택사업자의 대출도 40%로 축소됐다.

이런 정부 대책은 일단 수도권 아파트값 상승세를 잡는 데는 어느 정도 효과를 보이고 있는 모습이다. 올 한 해 급등한 것에 비하면 미미한 수준이지만, 지난 11월 이후 서울 아파트값 상승률은 소폭의 마이너스를 기록 중이다.

지난 7월 출시된 청년 우대형 청약통장은 청년의 주택 마련을 돕는 취지로 청약의 기능을 유지하면서 금리와 비과세 혜택을 더했다. 가입자는 10년간 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있다.

가입 대상은 만 19세 이상 29세 이하(병역 기간은 별도로 인정)이며 연 3,000만원 이하의 소득이 있는 무주택 세대주로, 우리은행, KB국민은행, IBK기업은행, NH농협은행, 신한은행, KEB하나은행, DGB대구은행, BNK부산은행, BNK경남은행 등 9개 은행에서 가입할 수 있다.

특히 이 상품은 주택도시기금의 재무 건전성 등을 고려해 2021년 12월 31일까지만 가입하는 일몰제로 운영되기 때문에 청약을 노리면서 이자소득과 비과세 혜택을 받으려면 일몰 전에 가입해야 한다.

하지만 실효성 논란도 있다. 가입자격이 있는 청년이 전체의 10%에 불과할 정도로 가입요건이 까다로운 탓이다.

이에 국토교통부는 무주택자거나 앞으로 2~3년 이내에 세대주가 될 청년들은 가입할 수 있도록 가입대상을 확대할 계획인 것으로 알려지고 있다.

지난 10월 31일을 기해 그동안 시범운영되던 총체적상환능력비율(DSR) 규제가 은행권을 대상으로 의무화됐다.

DSR는 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금을 소득으로 나눈 값으로, DSR가 70%를 넘으면 위험대출, 90%를 넘으면 고위험대출로 규정된다.

은행들은 앞으로 위험대출과 고위험대출을 일정비율 넘게 취급해선 안 된다. 시중은행은 위험대출(DSR 70% 초과)을 15%, 고위험대출(DSR 90% 초과)을 10% 이하로 유지해야 하고, 지방은행은 이 비율이 각각 30%와 25%, 특수은행은 25%와 20%다.



시행 이후 부동산시장 과열을 막고 가계부채를 관리하는 데는 다소 효과를 거둔 것으로 보이지만, 청년 및 저소득층의 주택마련은 더 어려워질 것이란 의견이 많다. 집값이 오른 상태에서 금융기관으로부터 자금을 대출받기 어려운 환경이 조성되고 있기 때문이다.

특히 엄격한 주택담보대출비율(LTV) 규제 및 총부채상환비율(DTI) 규제의 경우 청년층, 저소득층의 금융 접근성을 현격히 저하시켜 자가주택 보유 가능성을 차단하는 부작용을 야기할 가능성도 높다.

국토교통부가 지난 8월 31일 ‘2018년도 도시재생 뉴딜사업 선정안’을 의결하고, △서울 7곳 △부산 7곳 △대구 7곳 △인천 5곳 △광주 5곳 △대전 3곳 △울산 4곳 △세종 2곳 △경기 9곳 △강원 7곳 △충북 4곳 △충남 6곳 △전북 7곳 △전남 8곳 △경북 8곳 △경남 8곳 △제주 2곳 등 총 99곳을 뉴딜사업 대상지로 선정했다.

이에 따라 국토부는 이번 도시재생 뉴딜사업지 선정을 통해 지역기반 산업의 경기 악화로 침체기를 겪고 있는 일부 지역에 힘을 싣고, 낙후된 곳에 대해서는 주차장과 도서관 확충 등 주민들이 체감할 수 있는 생활인프라를 공급한다는 계획이다.

또 이번 도시재생 뉴딜사업 선정으로 공공임대주택 6,200여가구도 공급된다. 주거환경을 개선하는 소규모 정비사업과 집수리사업 3,408가구(62곳)를 포함해 64곳에서 공공임대주택 총 6,265가구가 조성된다.

한편 이번 사업이 실시되는 총 99곳에 대한 사업비는 국비와 지방비, 공공기관 투자, 민간투자, 기금활용 등 총 7조 9,111억원 규모다. 이 가운데 국비인 마중물 사업비는 총 9,738억원이다.



올해 부동산시장은 정부의 잇따른 규제로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 거셌다. 계속되는 부동산 대책으로 다주택자에 대한 규제를 강화하자 차라리 수도권이나 지방에 있는 부동산을 정리하고 서울에 한 채만 가지고 있는 게 낫다는 인식이 퍼진 것이다.

여기에 종합부동산세 개편안이 예상보다 약하다는 평가를 받으면서 1주택 보유자들에겐 사실상 큰 부담을 지우지 않자 똘똘한 한 채의 몸값이 더 높아졌다.

결국 다주택자들은 임대주택사업자 등록이나 증여 등을 통해 똘똘한 한 채만을 소유하는 전략을 펼친 것이다.

하지만 이를 통해 서울 등 대도시를 선호하는 현상이 커지면서 서울-지방 간 양극화는 더욱 심해질 것으로 예상되고 있다.

정부 청약규제 강화와 건설사의 밀어내기 공급 속 가수요자 이탈로 시장에서 가치가 검증된 인기 지역 및 유망 지역만 더 부각될 수 있기 때문이다.

따라서 똘똘한 한 채를 선택하더라도 단기보다는 장기적 관점으로 접근하고, 갭투자보다는 실거주, 대출보다는 자기자본 비율을 높여야 한다는 게 시장의 중론이다.

최근 서울에는 역전세난 공포가 엄습하고 있다. 올해 대출 부담이 커지고 입주물량 과잉까지 겹치면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상이 심화되는 모양새다.

역전세난은 아파트, 오피스텔 등의 공급이 단기간 대량으로 쏟아져 수요자보다 공급물량이 초과하게 되고, 자연스레 전세가가 하락하게 되는 현상을 일컫는다. 전셋값 하락, 급매물 증가, 매매가 하락 순으로 상황이 전개되는 경우가 많아 역전세난이 발생하면 부동산시장이 큰 타격을 받게 된다.

실제로 지난 11월부터 내년 1월까지 3개월간 서울의 입주물량은 1만 8,088가구에 이른다. 지난 8~10월까지 3개월간 입주물량 9,483가구의 두 배에 육박하는 물량이다. 특히 이 기간 서울 강남권에서 1만가구가 넘는 입주물량이 쏟아질 예정이다.



이는 입주 물량이 많은 지역을 중심으로 발생하는 일시적인 현상일 수 있으나, 지난 2~3년 전부터 본격화된 부동산 호황이 공급과잉이라는 부메랑으로 되돌아온 셈이다. 결국 넘치는 공급에 역전세난 문제는 피할 수 없다는 게 업계의 공론이다.

그런가 하면 지방 일부 지역에서는 급속한 집값 하락이 발생하면서 매매가격이 전세 보증금보다 낮아 집을 팔아도 전세금을 세입자에 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’ 현상이 속출하고 있다.

2년 전보다 전셋값이 떨어져 집주인이 재계약을 하면서 세입자에 돈을 돌려줘야 하는 곳 또한 부지기수다.

지난 9월 국토교통부는 ‘경기도 도시철도망 구축계획’을 확정했다. 이는 지난 2013년 경기도가 발표한 ‘경기도 10개년 도시철도 기본계획’을 보완한 것으로, 9개 신설 노선에 사업비 3조 5,339억원이 투입될 예정이다.

이번에 확정 고시된 노선은 동탄도시철도, 수원1호선, 성남1호선, 성남2호선, 8호선 판교연장, 용인선 광교연장, 오이도연결선, 송내·부천선, 시흥·안산 스마트허브 노선 등 9개로, 총 연장 105.18㎞ 길이의 도시철도가 건설된다.

이 중 8호선 판교연장(모란차량기지~판교역)은 전철, 용인선 광교연장(신분당선 광교중앙역~분당선 기흥역)은 LIM(선형유도전동기)이란 신종 교통 수단이 도입된다.

LIM은 바퀴가 아닌 선형유도전동기라고 불리는 추진 장치를 이용해 움직이는 경전철로, 차량 소음이 적고 승차감이 좋다는 게 장점이다. 2013년 개통한 용인경전철이 LIM 방식으로 운영되고 있다.

나머지 7개는 트램이다. 동탄도시철도(화성시 반월동~1호선 오산역, 1호선 병점역~SRT 동탄역), 수원1호선(1호선 수원역~안산시 한일타운), 성남1호선(신분당선 판교역~성남산업단지), 성남2호선(판교차량기지~정자역), 오이도연결선(4호선 오이도역~시흥시 오이도), 송내부천선(1호선 부천역~1호선 송내역), 시흥·안산 스마트허브노선(4호선 오이도역~신안산선 한양대역) 등이다.

올해 정부의 잇단 부동산 규제가 아파트에 집중되면서 수익형 부동산(상가·오피스·오피스텔·지식산업센터 등)이 반사이익을 누렸다. 시중의 풍부한 유동자금이 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 몰린 것이다.

특히 내년에만 26조원에 이르는 토지보상금이 풀리는 등 1,000조원 넘는 유동자금이 유망 지역 알짜 수익형 부동산에 눈을 돌릴 가능성도 배제하기 어렵다.

이는 국내 증시도 불안정하고 아파트 등 주택시장의 흐름도 좋지 않아 투자할 곳이 마땅치 않기 때문이다. 올 하반기 코스피 지수는 2000선에서 크게 움직이지 않고 있고, 세금인상·대출규제 등 고강도 정부 대책이 쏟아져 시장 불확실성도 커진 상황.

이에 수익성이 담보된 지역의 알짜 수익형 부동산에 눈길을 돌리거나 차라리 현금을 보유하며 경제 상황이 좋아지길 기다리는 눈치다. 더욱이 향후 아파트 규제는 지속적으로 이뤄질 것으로 보여 다주택자 규제로 주택법상 주택으로 분류되지 않는 수익형 부동산에 대한 관심은 당분간 지속될 전망이다.

현재 투자자들이 관심을 가지는 주요 수익형 부동산으로는 역세권, 대학가, 대기업 투자지역, 아파트 밀집지역 단지내 상가, 산업단지 인근 주거용 오피스텔 등이 꼽힌다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 12월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com